Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград


Статьи по недвижимости за 2015 год


Что должна и не должна жильцам управляющая компания Печать E-mail

Управляющая компания

Насколько можно контролировать свою управляющую компанию? Самое осведомленное агентство недвижимости в Волгограде разбирается во взаимоотношениях жильцов и тех, кто отвечает за содержание их домов.

Каждый месяц мы обязаны исправно платить деньги за жилищно-коммунальные услуги. Суммы уходят немалые, включая поборы, предназначенные для обслуживания жилья. Однако всегда ли это обслуживание соответствует установленным правилам? Многие остаются недовольны работой УК, но прежде чем подавать претензию на нее, следует точно знать, что относится к функциональным обязанностям организации, занимающейся благоустройством дома.

Разграничение территорий

Современная жилищная сфера предлагает собственникам два вида контроля за состоянием многоквартирного жилья:

  1. создание своего ТСЖ;
  2. соглашение с управляющей компанией.

Соответствующий пункт в коммунальных счетах называется «Содержание и ремонт жилого помещения».

Квартиры к области деятельности УК не относятся, компания ведает только общедомовым имуществом. Поэтому после того, как жильцы заключили с УК договор управления, следует четко очертить круг этого имущества, составить его конкретный перечень. Специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас» настоятельно предупреждают, наличие указанного перечня обязательно в приложениях к договору. Именно этот список будет дальше определять, должна ли отвечать УК за исправность, например, систем охраны, дверных запоров, будет ли уборка двора осуществляться силами жильцов или эта услуга войдет в счет за квартиру. Другими словами, все, что отобразится в перечне общего имущества, должно обслуживаться за счет УК, оставшееся падает на плечи обитателей дома.

Обязательная программа

Обязательные услуги

Итак, от управляющей компании требуется, чтобы она обеспечила своим подопечным защищенное, комфортное проживание в чистом доме с уютными прилегающими зонами и всегда работающим оборудованием, входящим в список общего имущества.

Существует стандартный набор работ и услуг, которые УК должна проводить для собственников. Действует он и в Волгограде, а выглядит так:

1. Отслеживание, ремонт несущих и ненесущих конструкций жилых домов. При этом к несущим элементам относятся:

  • фундамент;
  • стены;
  • покрытия-перекрытия;
  • столбы, колонны;
  • балки, ригели;
  • лестницы;
  • опорные составляющие крыши.

Ненесущими являются:

  • переборки;
  • полы;
  • внутренняя отделка.

3. Поддержание в порядке инженерно-технической сети.

4. Содержание придомовых участков, а именно: уборка детских игровых зон, общественных территорий, обеспечение чистоты на всей площади жилого комплекса.

Таким образом, только УК ответственна за уборку внешних и внутренних территорий, материально-техническое оснащение подъездов (лампочки, домофоны и т.п.), она обязана следить за исправностью вентиляции, лифта, коммуникационных труб. Если двор украшают зеленые насаждения, газоны или клумбы, то за их состояние тоже отвечает управляющая компания. Завершает список дел борьба с вредной живностью, которая может оккупировать дом (тараканы, грызуны).

То, насколько привлекателен и обновлен фасад жилого здания, тоже находится в ведении УК. Она должна предпринимать все действия, чтобы внешний вид многоквартирного дома полностью соответствовал изначальной задумке архитекторов. Ведь нередко клиентам, приходящим в агентство недвижимости в поисках квартиры, весьма важны видовые характеристики.

Помимо перечисленного, управляющая организация заведует ликвидацией мусорных отходов, причем изо всех помещений дома. Это значит, что в случае, когда некоторые квартиры отведены под офисы, к примеру, мусор оттуда идет в общую «копилку», чистота которой на совести обслуживающей компании. Как и оборудование особого места, где владельцы недвижимого имущества смогут складывать опасные бытовые отходы (батарейки, энергосберегающие лампы, термометры). Пожарная безопасность дома тоже под контролем УК.

Произвольная программа

Дополнительные услуги

Описанный выше обязательный минимум определен законодательством России, однако, управляющие компании вольны предоставлять дополнительные услуги по желанию жильцов. Например, Волгоград отличается такими нуждами:

  • установка, обслуживание, наладка систем видеонаблюдения;
  • проведение, ремонт линий связи (телевидение, Интернет, телефония);
  • организация пропускного режима гостей, автотранспорта на обслуживаемой территории;
  • внтуриквартирные услуги (установка сантехники, проведение электричества, освещения и пр.);
  • вооруженная охрана автостоянок, дворов, подъездов;
  • декорирование мест общего пользования и так далее.

Правда, здесь есть один нюанс – дополнительные услуги оказываются за отдельную плату.

Если работа касается общедомового имущества, то вывод о ее целесообразности делается на общем собрании с присутствием всех собственников. Приняв положительное решение, квартировладельцы поровну делят между собой расходы по оплате. Коли услуга понадобилась кому-то в индивидуальном порядке, он оплачивает ее самостоятельно.

Как правило, чаще всего жильцы желают воспользоваться услугой охраны дома и прилегающих территорий. Цена вопроса в Волгограде зависит от уровня охранных систем и колеблется между 250 и 900 рублями с квартиры.

Управляющую компанию, неудовлетворительно исполняющую свои обязанности, можно запросто переизбрать. Для этого потребуется объявить общий сбор жильцов и выбрать новую организацию. Благо последних сегодня на рынке ЖКХ предостаточно.

В целом, при взаимодействии с УК специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас» предлагают вооружиться двумя законодательными документами:

  1. постановление Правительства РФ №290 (03.04.2013 г.), об основном минимуме обслуживания;
  2. постановление Правительства РФ № 491 (13.08.2006 г., редактирован 26.03.2014 г.), о дополнительных услугах.

Они помогут не упустить ни одну деталь в отношениях со своей управляющей компанией.

 
Из чего построить дом Печать E-mail

Материал для строительства домаКаким бы ни был дом внешне, его истинное качество определяют материалы, из которых он состоит. Если обратиться к статистике, то любое агентство недвижимости в Волгограде вам скажет – именно на том, какие материалы использованы при строительстве, основывается общая оценка жилища, его цена, прочность и комфортность. Универсальных материалов в природе нет, каждый наделен своим списком достоинств и изъянов. Их мы и рассмотрим.

В России принято строить дома из трех базовых видов сырья:

  • дерева;
  • кирпича;
  • бетона.

Другие варианты являются лишь производными или компиляцией указанных материалов.

Деревянное зодчество

Наиболее привычный для россиян в плане домостроения материал – дерево. Доля деревянных жилых строений по стране составляет 23%. Основным составляющим для таких домов служат профилированные либо оцилиндрованные бревна, клееный либо простой брус. При этом последний, по сведениям специалистов агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас», обходится намного дороже первого.

Деревянные жилища имеют достаточно много преимуществ, особенно для условий города Волгоград:

  1. эстетический, стильный внешний вид;
  2. высокая экологичность вследствие своей натуральности;
  3. климатическая устойчивость (холод, жара, ураганы, землетрясения);
  4. малые временные затраты на возведение;
  5. экономичность (не нужно обшивать или облицовывать).

Существуют, конечно, и минусы. Дело в том, что дерево – достаточно капризное сырье. Оно склонно давать усадку, ссыхаться, рассыхаться. При усадке стены деревянного дома несколько трансформируются под влиянием естественных процессов постепенного выпаривания влаги из материала, усыхания. Особенно сильная усадка наблюдается у строений из свежесрубленной древесины (до 10%). Поэтому такой дом должен отстояться как минимум 8 месяцев, а лучше – год, прежде чем в нем начнутся отделочные работы. Результатом усадки становятся различные трещины, их заделывают особыми смесями.

Если нет желания сталкиваться с досадной усадкой, то стоит выбрать клееный либо стандартный, просушенный брус. Эти материалы практически не подвергаются изменениям, поскольку, как правило, уже изначально готовы к следующему этапу строительства. Но с другой стороны, брус нужно утеплять, а это дополнительная и весьма немалая статья расходов.

Помимо усадки, в минус дереву можно засчитать его высокую горючесть. Хорошо известно, как быстро может сгореть деревянный дом или даже целая улица. Этот недостаток сегодня пытаются устранить путем пропитывания древесины специальными составами, не поддающимися пламени. К тому же эти составы берегут строение от загнивания и насекомых-древоедов. Правда, пропитка снижает экологичность дерева, но без нее, увы, никак не обойтись.

Стоит также заметить, что древесные дома следует тщательно обслуживать, особенно те, что заселены не постоянно, а по сезонам. Такое жилище нужно регулярно прогревать, ибо в условиях длительной сырости древесина обычно сгнивает. Несмотря на все это, деревянные дома имеют приличную долговечность в 70-100 лет.

Кирпичик к кирпичику

Дом из кирпичаСамой распространенной основой для строительства жилья в России является кирпич – больше половины российских домов построены именно из него. Применяются два вида кирпича:

  • белый силикатный;
  • красный керамический.

Силикатный продукт – это смешанные между собой кварцевый песок, воздушная известь, вода. Подобная смесь придает материалу хорошую прочность, морозостойкость, приличные звукоизоляционные свойства. Однако при производстве внешних работ строители склоняются к кирпичу керамическому, и Волгоград здесь не исключение. Всего производится 7 марок кирпичей из керамики, маркировка идет от М75 до М300 по возрастанию прочности. Отдельно обозначается морозоустойчивость изделия, ее определяет литера F и цифры от 15 до 75, тоже по возрастанию свойств.

Вот несомненные плюсы кирпича:

  1. прочность, низкий порог разрушения;
  2. высокая сопротивляемость огню;
  3. хорошая прогреваемость и теплоотдача (но ниже, чем у дерева);
  4. распространенность, легкодоступность на рынке;
  5. оптимальная цена (иной кирпичный коттеджик обходится в разы дешевле деревянной усадьбы).

Среди недостатков же главный – большие трудозатраты, связанные со строительством из кирпича. Материал довольно тяжелый, его не так просто транспортировать, хранить. А чтобы поднять кирпичные стены, сначала нужен мощный, добротный фундамент. В результате, на возведение кирпичного дома уходит в 1,5 раза больше времени, чем на строительство деревянного.

Бетон и пена

Эти составляющие – одни из новинок последних лет. Пенобетон или ячеистый бетон, как он правильно называется, изготавливается в виде блоков заданных габаритов и по составу разделяется на следующие варианты:

  • пенобетон;
  • газобетон;
  • полистиролбетон;
  • керамзитбетон.

Популярность пенобетона исходит из его демократичной цены, невысокого веса и быстрой возводимости.

Отличие ячеистых бетонов от кирпича – воздухонепроницаемость. Так что такие жилые помещения не перенасыщены влагой, защищены от грибков, плесени, гниения, наносящих поверхностям вред насекомых.

В то же время, пенобетону все-таки свойственно отсыревать. Собравшаяся в пустотах вода замерзает и раздвигает полости блоков, вызывая трещины. Процесс грозит постепенным разрушением дома. Но у специалистов агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас» есть совет на этот случай – обратите внимание на газобетон. В этих блоках недостатки ячеистых бетонов уже устранены.

 
Признание сделки купли-продажи недействительной Печать E-mail

Признание сделки с недвижимостью недействительнойСлучаев удовлетворения судом исков о расторжении сделки купли-продажи на рынке недвижимости предостаточно. Нюансы оспаривания соглашений, важные моменты подписания договора, способы уменьшение степени риска распишут по пунктам специалисты агентства «Вся недвижимость для вас». 

Существует немало ситуаций, когда уже заключенный договор, а также узаконенное документально право на собственность могут быть аннулированы. Перед тем, как начать разбирать их, следует научиться разделять оспоримые и ничтожные сделки. Первое понятие применяется к заведомо провальным манипуляциям. Иными словами, продажа квартиры по поддельным документам без вариантов будет признана неправомерной любым судом.

Оспоримая сделка – более сложный процесс. Уверенно прогнозировать исход такого дела невозможно, поскольку суд при вынесении решения опирается на совокупность целого ряда фактов, доказательств и опровержений, объективных данных. 

Различаются эти два вида спора еще одним. Запустить процедуру признания сделки ничтожной может, к примеру, прокурор. В случае же с оспоримыми сделками вопрос должен быть поднят только одной из сторон-участников спорного соглашения.

Вердикт - ничтожная

Ничтожная сделкаНичтожными договоренности считаются не только тогда, когда речь о явном нарушении закона. Так называемая притворная сделка тоже из их числа. Допустим, был оформлен договор дарения, основа которого всегда безвозмездная передача собственности. Но на деле оказывается, что за имущество были получены деньги. Подобные поступки имеют разную подоплеку.

Чаще всего на это толкает соблазн избежать уплаты налога. Ведь если продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет, за 1 млн. рублей и выше, придется отдать государству 13% прибыли. Но «повинность» не распространяется на акты дарения между близкими родственниками. Да и имущественный вычет обычной куплей-продажей родичам не предусмотрен. Оформить дарственную, а денежные средства передать неофициально – чем не выход из положения?

Другой расклад, где дарение используется, как способ предупредить неприятности – собственность, полученная в браке. Жилье, купленное за деньги, автоматически становится совместно нажитым имуществом. Случись развод, недвижимость придется делить поровну на обоих супругов. Зато если она подарена, то по закону в любом случае остается личной собственностью того, кому был сделан дар, и при разделе имущества не учитывается.

Казалось бы, какое удобное решение проблем, однако специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» просят помнить: такие сделки однозначно будут отменены, если нечестность всплывет наружу. То же относится и к ложным договорам пожизненного содержания (рента), маскирующим обычную куплю-продажу.

А так выглядит еще одна ничтожная сделка априори. Семья пустила свой кровный материнский капитал на приобретение новой квартиры. Закон предписывает в этих случаях записывать детей в собственники жилья наравне с родителями. Нередко покупка вынуждает брать ипотеку, особенно если семья нацелена на новостройку, а некоторые из банков выдают ее только на условии, что несовершеннолетние среди совладельцев будут отсутствовать. Соответственно взрослое поколение горячо обязуется внести младших в список владельцев после выплаты кредита. Но проходит время, обещания забываются, случайно или намеренно под влиянием обстоятельств.

В результате, попытка реализовать это жилье позже может провалиться, поскольку суд запросто отменит сделку, как ничтожную. Иск могут подать выросшие дети, оставшиеся без жилья (срок исковой давности для таких граждан отсчитывается с их 18-летия) или шум поднимут органы опеки и попечительства.

Все определит суд

Оспоримая сделкаТочно также изначально нелегальной является сделка, где участвовал недееспособный на момент ее заключения продавец. Таковым по закону считается гражданин, младше 18 лет (он может стать участником сделки только при письменной поддержке родителей, опекунов), а также, если он психически нездоровый. В первом случае, сделка, вероятнее всего, сама сойдет на нет, поскольку Росреестр отклонит регистрацию без участия всех положенных лиц. 

Столкновение с психическими расстройствами сулит гораздо больше головной боли. Отклонения сего рода могут отсутствовать в сам момент заключения договора или по ходу ведения переговоров. Но какой-нибудь интересант подаст иск, суд выявит, что продавец недееспособен и прощай покупка, нервы, средства. 

Приобрести же квартиру у юрлица по урезанной цене (дабы скостить налоги) и вовсе сродни сидению на пороховой бочке. Опасность в том, что фирма-продавец может обанкротиться. И если это произойдет на протяжении одного года после подписания договора купли-продажи, то опираясь на закон «О банкротстве» конкурсный распорядитель (управляющий) вправе попросить суд отменить сделку.

А что по поводу того, какая сделка считается оспоримой? Здесь классикой жанра стала реализация жилого имущества без нотариально подтвержденного согласия супруга. Если, конечно, недвижимость имеет статус совместно нажитой. Обойденная половина будет полностью права, предъявив иск с целью признать действия партнера по браку неправомочными.

Точка возврата

Сделка с недвижимостьюПриговор суда, отменяющий сделку, означает, что покупатель обязан возвратить бывшему хозяину купленные у него апартаменты, а тот должен вернуть покупателю уплаченные деньги. И не секрет, что этих денег у продавца может уже не быть. Суд решает эту загвоздку путем ареста имущества горе-бизнесмена, распродажа которого освободит средства для выплаты второму фигуранту положенной компенсации. Или на продавца накладывается обязанность каждый месяц переводить покупателю долю своего заработка. 

Рассчитывать на возвращение вложений почти бесполезно, если пришлось напороться на откровенных мошенников. Однако преступления, связанные с недвижимостью – предмет отдельного разговора, оставим его на потом. 

Акты безвозмездной передачи жилища тоже обратимы. Собираясь подарить общую квартиру, супруг должен получить согласие у своей половинки. Представим, что она признана умершей (пропавшей без вести). Но через какое-то время после заключения договора и регистрации права собственности нового хозяина потерянная половинка восстала из пепла (нашлась). Дело вполне может достичь суда, где сделка будет признана нелегитимной. Подарок переходит обратно к прежним владельцам, выплат никаких не производится.

Как уберечься

Первым делом не ведитесь на изначально сомнительные договоренности (покупка путем дарения, снижение стоимости жилья на бумаге и т.п.). При этом независимо от того, кажется вам продающий надежным или нет, проведите предварительную экспертизу документов. С этой задачей справится хорошее агентство недвижимости или юрист-профессионал. 

В целом же, наиболее действенным методом исключить потери, сопровождающие признание сделки купли продажи недействительной (от чего невозможно полностью защититься даже предварительной проверкой документации), специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» называют страхование риска утраты прав собственности.

 
Свободная планировка – все плюсы и минусы Печать E-mail

Свободная планировкаСоветское прошлое оставило в наследство целые города из стандартных домов с идентичными квартирами, отличающимися лишь метражом да количеством комнат. Расположение переборок и планировка квартир тогда зависели только от типажа многоэтажки и особого выбора не оставляли. Неудивительно, что с приходом новых времен возник большой спрос на услуги, связанные с переделкой стандартного жилья – хозяевам таких апартаментов справедливо захотелось сделать свою жизнь удобнее и выразительнее.

Застройщики быстро взяли на вооружение подобные веяния, так что сегодня больше половины новых жилых комплексов Волгограда, включая объекты из списков агентств недвижимости, предлагают самостоятельную распланировку своих квадратных метров. На деле это выглядит так: покупатель приобретает квартиру в виде одного большого помещения с четырьмя несущими стенами, где инженерными коммуникациями условно определены кухня и санузлы. Конечный же вид жилища, а именно – как именно пространство будет поделено на комнаты, владелец определяет на свое усмотрение.

Чем это выгодно

Свободная планировка несет в себе два больших преимущества:

  • возможность получить полностью индивидуальный дизайн жилища;
  • отсутствие необходимости согласовывать перепланировку с кем-либо.

Переоценить названные достоинства трудно. Ведь это значит, что всякий, купивший такую квартиру, сможет оформить ее настолько близко к своим желаниям, насколько позволят ему фантазия и средства.

Только от вас, владельца, зависит отныне, сколько метров будет ваша кухня, раздельным или совмещенным предстоит быть санузлу. Станет ли квартира обычной 2-х комнатной или в ней появится отдельный рабочий кабинет, библиотека. И все это без долгой беготни по госучреждениям да чиновникам ради одной ценной бумажки, разрешающей перепланировку.

Агентства недвижимости, работающие на рынке Волгограда, подмечают, что свободную планировку предпочитают выбирать люди, желающие обустроить свою квартиру, опираясь только на личные вкусы и мечты. А также натуры творческие, готовые испытать себя в роли дизайнера либо архитектора, испробовать модные тенденции в деле распределения готовых площадей или придумать свои, новые.

Где плюсы, там и инусы

Свободная планировкаОписанные преимущества, как ни странно, привлекают далеко не всех, поэтому назвать увлечение свободными планировками массовым нельзя. Тому есть вполне разумные объяснения.

  1. Дороговизна «свободных» апартаментов. Жилье, позволяющее свободно распоряжаться купленной площадью, как правило, относится к жилым комплексам класса «премиум», а цена на объекты этой категории всегда немаленькая.
  2. Расходы на доработку. Все чаще компании, ведущие проекты со свободной планировкой, практикуют черновую отделку объектов, содержащих лишь технические элементы (трубы газо- , водо- , теплоснабжения). Проводить электричество, доводить до ума стены, пол, потолок предлагается за свой счет, зато «как нравится». Однако чтобы самостоятельно доделать пустую квартиру, нужны немалые средства, а значит затраты на новостройку увеличиваются. Если планируется приглашать дизайнера, то в Волгограде его услуги тоже совсем не бесплатны.
  3. Свободно, да не всё. Увы, «свободная планировка» не безгранична. Если захочется присоединить к жилому пространству лоджию или балкон, разрешение все-таки потребуется. Ведь подобная манипуляция затрагивает конструкцию несущих стен. То же касается кухни, ванной, туалета – их нельзя размещать, где вздумается.
  4. После того, как квартира примет окончательный вид, необходимо составить и утвердить в соответствующих органах ее план.
  5. Торчащие коммуникации. Техника безопасности обязывает оставлять свободный доступ ко многим техническим узлам, например, к газовым трубам. Так что весь дизайн придется подгонять под это условие, даже если общая задумка пострадает.

И последнее, что способно оттолкнуть от квартир «свободного» дизайна – изменение площади жилья после проведенного ремонта и отделочных работ. Поставив переборки, оформив все поверхности, вы можете обнаружить, что жилплощадь заметно уменьшилась. А чтобы получить компенсацию от застройщика за меньшие размеры, надо будет идти в БТИ, оформлять там соответствующие бумаги и предъявлять их строительной компании. При этом по опыту многих агентств недвижимости Волгограда, никто не гарантирует вам успешное завершение переговоров на эту тему.

Что же выбрать – обычную или свободную планировку?

Свободная планировкаУниверсального совета здесь нет, так что все зависит только от ваших предпочтений.

Но если:

  • вы давно мечтаете о какой-то необычной обстановке;
  • хотите расширенных удобств;
  • любите нестандартные интерьеры;
  • в вас говорит дизайнер, экспериментатор;
  • вы не стеснены в средствах,

то квартира со свободной планировкой способна удовлетворить все подобные запросы. Нужно только заручиться согласием компетентных органов на изменение несущих конструкций, если они понадобятся. Кроме того, еще на старте возведения новостройки можно обговорить с застройщиком все нюансы будущего жилья, какие-то особые требования, пожелания.

Будучи ограниченным в финансах, лучше обратить взор на жилье, отстроенное по обычным стандартам. Тогда дорогостоящий ремонт, чистовая отделка, проведение недостающих коммуникационных сетей будут не нужны. При этом выбор обычной квартиры вовсе не ставит крест на мечтах об эксклюзиве, ободряют специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас». Существует немало альтернативных методов уникализации жилого пространства. Например:

  1. использовать переносные межкомнатные перегородки;
  2. нанять профессионального дизайнера;
  3. получить позже официальное разрешение на перепланировку.

 
Печать E-mail

Инвестиции в недвижимость: 6 секретов успеха

Полезные советы инвесторам в недвижимостьДля получения максимальной прибыли от вложения в недвижимость, покупать последнюю нужно еще на стадии «котлована», поскольку дальше она будет неуклонно повышаться в цене. Но мало вовремя купить подходящую квартиру. Чтобы отдача от задумки была полной, необходимо умело организовать продажу инвестиционного жилья. Существует несколько секретов, как грамотно провести операции с недвижимостью для получения хорошего дохода, и специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас» готовы с ними поделиться.

Успеть до финала

Полностью готовая первичка стоит почти в 2 раза дороже, чем та, что существуют еще только на бумаге (этап «котлована»). Однако не стоит поддаваться соблазну сорвать предельный куш, особенно начинающим инвесторам. Квартиру разумнее всего продать по договору цессии или переуступки прав до того, как застройщик предложит вам подписать акт приемки. Оптимальное время для выставления апартаментов на продажу – не позднее, чем за полгода до заявленного срока окончания строительства.

Понимающие в делах инвесторы делают ставку именно на этот договор.

Реализовать объект по переуступке можно в любое время до момента его сдачи в эксплуатацию: во время рытья котлована, на основной стадии, в период финальных работ. Покупатель передает свои полномочия по договору ДДУ лицу, пожелавшему стать владельцем готовой квартиры. Сделка отличается быстротой заключения и отличными возможностями прилично заработать.

Отложенные прием-передача

Полезные советы инвесторамЕсли вы упустили момент или не смогли найти нужного покупателя на свою квартиру до того, как новостройка будет введена в эксплуатацию, придется принимать жилплощадь самому, подписав акт приема-передачи. После этого продажа объекта инвестиции очень сильно усложняется.

Федеральный Закон № 214 разрешает продавать квартиру из фонда долевой стройки только после оформления права собственности на нее, а не после подписания акта приема. Значит, какое-то время рынок сбыта будет в отношении нее недоступен.

С нереализуемой квартирой на руках вы будете ждать дня, когда она станет вашей официально. Но далеко не секрет, что иные новостройки сдаются годами, а пока процесс идет, оплата коммунальных счетов ляжет на ваши плечи. Как и госпошлина за регистрацию собственности. В довершение всех бед, продажа квартиры, которая принадлежит своему хозяину меньше 5 лет, влечет за собой выплату подоходного налога.

Попытка саботировать подписание акта приемки поможет выиграть максимум 2 месяца, после этого застройщик вправе добиться от вас желаемого через суд (ФЗ-214).

Предварительная сделка

Если избежать акта передачи не удалось, и застройщик всучил вам ключи от приобретенных апартаментов, один способ продать их, не оформляя на себя, есть.

Нужно использовать предварительный договор купли-продажи, раскрывают карты специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас». И тут же добавляют – способ не шибко популярный, поскольку несет покупателю много рисков. Ведь Росреестр такие соглашения оставляет без регистрации. В основе предварительного договора лежит ваше обещание потенциальному приобретателю, что как только право на собственность будет получено, вы продаете ему интересуемый объект. Тогда и будет осуществлена полноценная сделка купли-продажи. Только вот на такой риск готовы идти единицы.

Оптимальная цена

Полезные советы инвесторамЛучший момент для начала реализации новой квартиры, когда застройщик уже оприходовал все аналогичные объекты, а сама новостройка на последней стадии строительства. Теперь можно установить желаемую цену для получения маржи. Разумеется, цифры, взятые с потолка, успеха не принесут. Цена будет значительно выше первоначальной, однако следует также исследовать местный рынок вторички и выставить стоимость жилья чуть ниже актуальных предложений. Это поможет привлечь повышенный интерес клиентов к вашим квадратным метрам.

Стоит заметить, что договор по переуступке – процедура нередко дорогостоящая. Застройщикам известны подобные дела, посему частенько за уступку права они берут существенную комиссию, которая заметно уменьшает конечную прибыль вкладчика. Проблему возможно обойти двумя методами:

  • заложить комиссию в стоимость жилья;
  • переложить этот платеж на покупателя по совместной договоренности.

«Молчаливые» документы

Договор, составленный по всем канонам права, должен содержать точные данные о сумме, назначенной за покупку недвижимости. В противном случае, покупатель сильно рискует. Но большинство инвесторов не заботится об этой стороне вопроса и прописывает в документах то ценовое значение, которое удобно им. Например, чтобы увильнуть от налогов.

Более распространенной же является практика, когда переуступка происходит по той же стоимости, что была оговорена ДДУ (договор долевого участия). Разница между официальной и неофициальной суммой сделки фиксируется в виде расписки от продавца покупателю.

С налоговой лучше дружить

Одним из заблуждений, бытующих среди неопытных инвесторов, выступает мнение о том, что налог на доход от проданной квартиры уплачивается лишь ее собственником. Нет, это неверно – налогообложению подлежат любые операции с недвижимостью такого рода. В случае с переуступкой 13% налога начисляется на ту самую разницу между тем, сколько денег отдали вы при покупке, и сколько средств отдадут вам при продаже.

Кто-то скажет, что пристраивая предмет вклада по предварительной сделке купли-продажи, взамен получаешь, говоря юридическим языком, обеспечительный платеж. А с него налог не взимается. Это действительно так. Но позже, когда будет зарегистрирован основной договор, налог все равно придется уплатить. Так что фактически речь лишь об отсрочке пошлины.

Но нет худа без добра, говорят специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас». Отдавая вышеназванный налог, любой россиянин вправе воспользоваться налоговым вычетом, снижающим размер налоговой базы. В частности, получив доход с продажи жилого имущества (частные дома, новые квартиры, вторичка, комнаты, в том числе и приватизированные, дачные, садовые усадьбы, земельные наделы) либо его доли, продавец освобождается от налога на сумму в пределах 1 млн. рублей.

 
<< Первая < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая > Последняя >>

Страница 1 из 20

Яндекс.Метрика
Вторник, 21 Май 2019