Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград



Сталинские дома: выбираем квартиру

Сталинские домаСталинки

Квартиры в домах сталинской постройки – это привлекательное во всех смыслах вложение денег. Но, вместе с тем сохранность жилого фонда середины ХХ века варьирует от практически развалин, до домов с капитальным ремонтом в отличном состоянии. Покупателей интересует в первую очередь вопрос о продолжительности дальнейшей эксплуатации квартиры. Часто бывает, что предлагаемая квартира в отличном состоянии, а сам дом в плачевном, и при покупке такой квартиры необходима консультация со специалистом.

Стандартные постройки домов сталинского типа возводили как при Сталине, так и во времена Брежнева. Все эти дома имели различные конструкционные решения и различались по внутренней планировке.

Если вы решили приобрести сталинку, то специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» рекомендуют в первую очередь обратить внимание в объявлении о продаже, на год постройки этого дома, который позиционируют как сталинский. Дома, возведённые до войны значительно отличаются по внутренней планировке и внешней архитектуре от домов, построенных после 1945 года.

Во время войны строительство было приостановлено, так как все средства государство тратило на ведение боевых действий. После победы ввиду ограниченных средств в конструкцию домов и их архитектуру были внесены изменения, внешний вид стал проще, а метраж квартир – меньше.

При строительстве после войны сталинские дома строили по новым стандартам.

В Советском Союзе началась эпоха послевоенного восстановления заводов и жилого фонда, возводилось множество новых зданий и зачастую новые корпуса были построены с использованием старых фундаментов. Старые полуразрушенные сталинки легко узнавались, по расположенным очень низко окнам на первом этаже.

На момент восстановительных работ, стройматериалов критически не хватало, поэтому в ход шёл кирпич, произведённый ещё до революции, а также дверные и оконные блоки от зданий не подлежащих восстановлению. Для межэтажных перекрытий использовали шпалы, брёвна, найденные в каналах и конструкция, укреплялась за счёт железных рельсов. Так появились сталинские новостройки, в том числе и сталинки Волгограда.

Типовые сталинские дома

Сталинские домаС начала 50-х годов началось массовое внедрение в строительстве сталинских домов, практика вторичного применения конструкций. В то же время применялся большой ассортимент новых серийных конструкций, таких как: бетонные перекрытия, дверные и оконные деревянные блоки, лестничные марши, балконные ограждения и строительный декор. К наиболее распространённым типовым сталинкам можно отнести серийные пятиэтажки 1–505 и 1–405, а также семиэтажную версию с наружным лифтом 1–415. Для оформления фасадов таких зданий нередко использовали силиконовый кирпич.

В типовых пятиэтажных сталинских домах высота потолков первоначально составляла 3–3,2 метра, но в 3-х и 4-х этажных домах могла достигать 3,52 метра. Немного позже, после того как стали отказываться от «излишеств», высота потолков снизилась сначала до 2,7, а затем и до 2,5 метра.

Планировки новых квартир: коммунальные и семейные

Наиболее востребованным вариантом жилья стали квартиры, так называемых кировок – это трёх- и двухкомнатные квартиры с достаточно большими комнатами (16–22 кв. м.), но при этом имеющие маленькие кухни (3–5 кв. м.) и крохотные прихожие, в таких квартирах небыли предусмотрены кладовки или другие помещения для хранения.

Квартиры в домах 1920-х и 1930 годов имеют конструктивные различия. Если первые являются выражением минимализма, с маленькими комнатами, низкими потолками и тесными лестничными площадками, то вторые более просторные. Но в обоих случаях планировка была направлена на возможность заселения наибольшего количества съёмщиков, не состоящих в кровном родстве из простого расчёта – одна комната на семью.

В настоящее время ситуация сильно изменилась, специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» смогут подобрать вам просторные квартиры в сталинских домах с отличным внутренним и капитальным ремонтом, высокими потолками и с уютными двориками.

В довоенное время номенклатурные квартиры строили также как апартаменты для больших семей царского времени с деловыми кабинетами, просторными гостиными удобными спальнями на одного или двух человек. Нередко были предусмотрены и комнаты для прислуги, а внешне, дома были хорошо облицованы и декорированы лепниной или колоннами.

Серийные сталинские дома похожи планировками квартир на типовые «кировки» двух или трёхкомнатные, максимально приспособленные для многосемейного коммунального заселения. В тех домах, которые возводили по серийным проектам союзных или региональных серий не предусматривались смежные комнаты, а прихожие были неуютные и тесные, однако, кухни делали светлыми и просторными, рассчитанные на несколько семей.

В проектах сталинских домов однокомнатные квартиры составляли всего 5% от общего фонда, так как считались экономически несостоятельными, поэтому найти приличную квартиру в таком доме было непросто, а в иногда и невозможно. В наше время в объявлениях о продаже однокомнатных сталинок можно заметить следующую тенденцию – эти квартиры располагаются, как правило, на первых этажах, и в дореволюционное время предназначались для обслуживающего персонала, дворников и дворецких. Можно сделать вывод, что такие квартиры появились благодаря «остаточному» принципу или вследствие нарушения первоначального проекта. Чаще всего такие квартиры можно встретить в домах с нестандартными пропорциями, а также там, где изначально располагались крупные магазины, клубы или библиотеки. Именно благодаря этому такие квартиры порой очень просторны, имеют высокие потолки, и их размеры доходят до 45 кв. м.

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры

Сталинские домаНаиболее часто встречающаяся проблема многих довоенных квартир, в том числе и «кировок», – это различные модернизации и незарегистрированные перепланировки.

И первый, уже упомянутый вопрос – долговечность сталинских домов. Уже после 1930 года в градостроительстве имели широкое применение различные строительные конструкции с применением бетонных блоков с наполнителями из шлаков, керамзита, а позднее и силиконовый кирпич. В соответствии с этим, стены имеют различные стандарты, нормы и реальные сроки службы, в том числе и безопасность эксплуатации. Исходя из нормативов можно сделать вывод: самые надёжные и долговечные стены из керамического кирпича, наименьшую безопасность в эксплуатации имеет шлакоблочный вариант.

Для выявления незаконной перепланировки сталинки достаточно сверить реальный план с чертежом квартиры указанном в техническом паспорте.

Ещё один немаловажный факт, отчего зависят сроки безопасной эксплуатации дома – это материал и реальное состояние перекрытий. Перекрытия из железобетона не подвергаются коррозии и не деформируются, несмотря на погодные условия, температуру и влажность. Но следует учесть, что такие перекрытия появились только в начале 50-х годов прошлого века. До войны, и во времена восстановления, жилые дома строились с применением деревянных балок и другим легко производимым материалом. При покупке квартиры в частном доме или «кировке» обязательно оцените состояние полов, особенно в санузлах, ванных комнатах и кухнях, то есть в местах с повышенной влажностью. Нелишним будет привлечение специалиста для оценки полов и несущих деревянных балок. Те небольшие суммы, которые вы уплатите специалисту, спасут вас от гораздо больших потерь, для некоторых и вовсе невосполнимых.

Чтобы узнать состояние межэтажных перекрытий и состояние фундамента достаточно обратить внимание на потолок. Если потолок в трещинах, потрескалась побелка или краска, это говорит о плохом состоянии перекрытий, а на первом этаже о сырости или коррозии фундамента. Нужно знать, что при продаже некоторые владельцы жилья делают косметический ремонт или у них подвесные потолки и узнать состояние потолка не представляется возможным. При перекрытиях из бетона всё проще. После покупки новый владелец, возможно, пожелает максимально освежить квартиру, то нужно быть готовым к перестилке пола, его придётся полностью перекрыть, если хотите избавиться от впитавшегося в дерево запахов, копившихся десятилетиями.

Коммуникации – слабое место сталинских домов

Сталинские домаСталинские дома построены в середине прошлого века, и капитальные ремонты в то время проводились редко, и не всегда качественно. На каждую жилую квартиру приходится по нормам 3 кВт, вне зависимости от количества комнат и населения. В некоторых районах старой застройки к энергомощностям подключены не только жилые дома, но и промышленные потребители, а это значит, что вполне возможен энергодефицит, который может спровоцировать реальные проблемы. Изначально энергосети не были рассчитаны на «прожорливое» современное промышленное оборудование, такое как холодильники, лари, бойлеры, кофемашины и другое оборудование. Да и бытовые приборы потребляют немало, в то время ещё не было кондиционеров, стиральных автоматов, пылесосов, тех же бойлеров и масляных нагревателей. Возможно, в том районе, где находится дом мощностей на всех будет недостаточно, и не факт, что у поставщиков есть возможности для повышения лимитов. Масштаб энергодефицита можно установить обратив внимание на количество электроприборов и бытовой техники, находящейся в обиходе и узнать, не «вылетают» ли предохранители при полной нагрузке. Специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» рекомендуют поговорить с соседями, они любят жаловаться, да и познакомиться заранее будет нелишним.

Обязательно нужно проверить воду, её напор, чистоту, цвет и запах, всё то что можно установить органолептической пробой, не прибегая к лаборатории. И ещё, возможно, придётся заменить батареи и трубы внутри квартиры, если они не в лучшем состоянии. Вне квартиры – это дело обслуживающей компании, в частности, ЖКХ.

Дополнительная информация

Все данные о материалах стен, перекрытий есть в техническом паспорте объекта недвижимости. Обязательно запросите техпаспорт у продавца, особенно если вы настроены взять квартиру в ипотеку, его обязательно затребуют для проведения экспертизы.

 

Яндекс.Метрика
Среда, 23 Май 2018