Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград



Доля в квартире: выгода или проблема

Доля в квартиреПрежде всего хочется  сразу определиться в некоторых понятиях. Существует огромная разницей между покупкой комнаты в коммунальной квартире и приобретением в "складчину" когда квадратные метры не определены в натуральном виде. В первом случае человек является полноправным собственником конкретной комнаты и "совладельцем" определенных метров коридора, кухни, санузла, а во втором человек является простым совладельцем всей квартиры, при этом не являясь полноправным и единоличным владельцем какой-то конкретной территории квартиры.

В результате, приобретая квартиру "в складчину" в надежде на неплохую финансовую отдачу в будущем (инвестиции в недвижимость всегда считалось одним из самых оптимальные капиталовложений), при неблагоприятных условиях можно остаться просто с неликвидными "квадратами" на руках. Впрочем, в любом случае, вы, как совладелец доли квартиры, свою часть квартиры можете выставить на продажу. Но вот вопрос: "Найдется ли желающий дать реальную цену за ваши квадратные метры, если продается не целая квартира, а только ее часть?".

Противоречия совладельцев

Первые квартирные доли появились в России в результате принятия Закона о собственности и приватизации, когда собственниками квартиры становились все прописанные в этой квартире на момент ее приватизации. Это 1990-ые годы. В настоящее время долевое совпадение может возникнуть в результате вступления в наследство или в результате покупки части квартиры.

По российскому законодательству, независимо от того, оформлена квартира на одного из супругов или на обоих, если она покупалась в браке, при разводе каждый из супругов имеет право на равную долю этой квартиры. Хорошо, если они решат вопрос мирно (к примеру, продадут жилплощадь и разделят деньги или один "выкупит" у другого его долю). Такая процедура возможна, как по согласию сторон, так и через суд. Но что делать, если один из супругов категорически против продажи своих квадратных метров? По закону даже через суд его нельзя обязать это сделать. В таком случае на продажу может быть выставлена только та доля в квартире, которая принадлежит желающему продать свои "квадраты". Аналогичная ситуация может возникнуть и в любых других случаях "совладения" квадратным метрами.

Конечно, приобретение лишь части квартиры весьма непредсказуемая инвестиция, особенно если покупается часть однокомнатной квартиры (мало кого может прельстить перспектива жить в одной комнате с абсолютно незнакомым человеком). Но ведь у данной ситуации есть "два конца". Представим ситуацию. Согласно оценке риэлторов конкретная однокомнатная квартира может стоить 7 миллионов рублей. Муж продает свою 1/2 часть за ... 2,5 миллиона (и это еще дороговато - при таких продажах продажа 1/2 за 30% от реальной цены считается вполне удачным). Вы торгуетесь, покупаете его часть примерно за 2,2 миллиона. После этого можно договориться с бывшей супругой пропавшего о продаже всей квартиры даже можно предложить ей в денежном эквиваленте даже немного больше половины (скажем, 4 миллиона). Продаем квартиру за 7 миллионов, получаем свои 3 - за пару месяцев имеем "заработок" в районе 800 тысяч рублей.

Оценка рисков

Доля в квартиреКакова вероятность, что вам удастся договориться с другим совладельцем "урегулировать" вопрос "совместного проживания" путем продажи квартиры на взаимовыгодных условиях? Специалисты агентства "Вся недвижимость для вас" утверждают, что достаточно высока. Во-первых, исходим из того, что другого совладельца тоже не радует перспектива проживать в одной комнате с незнакомцем. Во-вторых, возможно бывшим совладельцам не удалось решить вопрос миром в силу каких-то личностных неприязненных отношений - т.е. совладелец в принципе не против продажи квартиры (особенно, если вы предложите ему более выгодные условия, чем 50/50).

Вероятность высока, но 100% гарантии никто дать не может - совладелец может оказаться слишком принципиальным и, ко всему прочему, очень "ревнивым" к потерянным квадратным метра, считая их своей собственностью. Тогда вы или надолго "заморозите" свои деньги в неликвидные квадратные метры (если станете "пассивным" совладельцем), или можете нарваться на "войну соседей" (если решитесь въехать на принадлежащие вам по документам квадраты). Кстати, вы не сможете без согласия совладельца "прописать" на своих квадратах никого, кроме несовершеннолетних детей (регистрация в квартире супруги и взрослых детей уже требует разрешения совладельца).

В теории, в случае особо конфликтной ситуации квартирная доля в натуре может быть определена через суд (положения ГК РФ, в частности ст.252, вроде бы дает такую возможность), но практика показывает, что эта норма в основном применима только при разделе загородный домов и то в случае, если есть возможность сделать раздельные входы на оспариваемые площади и раздельные санузлы. Если же вам удастся оформить раздельные лицевые счета, то в этом случае квартира автоматически превращается в коммунальную - со всеми вытекающими последствиями.

Итак, приобретение лишь части квартиры, да еще и не определенной конкретными квадратными метрами на общем плане, является весьма рискованной сделкой. На такую сделку можно решиться только при "железной" уверенности, что совладелец согласится затем продать квартиру целиком. Откуда может появиться такая уверенность? Можно предварительно обсудить с будущим совладельцем планы дальнейшего "совместного" владения квартирой, можно разработать личный план "принуждения" второго совладельца к продаже своей доли или продаже квартиры целиком. К слову, есть еще один вариант - Верховный Суд РФ в 2013 году создал прецедент принудительной продажи своей доли одного совладельца другому - но рассчитывать на этот вариант опасно, ведь российские суды не всегда прогнозируемые.

Покупаем долю в квартире правильно

Доля в квартиреПри покупке части недвижимости неплохо было бы ознакомиться с некоторыми юридическим нюансами подобных сделок.

Прежде всего покупатель должен убедиться, что у продавца на руках имеются документы, подтверждающие уведомление других совладельцев о продаже своей доли квартиры. Таким документом может быть письменный отказ от права совладельца на приобретение продаваемой доли квартиры (у совладельца это право приоритетное) - естественно, эта бумага должна быть нормально завершена - или нормально заверенное письменное уведомление совладельца о продаже своей доли (если в течение месяца совладелец не отреагирует на это уведомление, это равносильно его официальному отказу). В противном случае совладелец может оспорить сделку. Причем, и в "отказной" бумаге и в уведомление должна фигурировать такая же цена доли, как в договоре купли продажи или ниже договорной цены. Если доля квартиры в итоге будет продана дешевле цены, указанной в вышеуказанных документах, совладелец, опять-таки, сможет опротестовать сделку.

Необходимо убедиться, что "отказы" есть от всех совладельцев квартиры, долю которой вы покупаете - полный список совладельцев можно узнать из справки-выпискм из ЕГРП. Впрочем, в случае, если вы оформите договор дарения доли квартиры, "отказы" совладельцев не требуются.

Следует еще до покупки ознакомиться и со справками по форме 7 и 9 - убедитесь, что в данной квартире не зарегистрированы несовершеннолетние дети (специалисты агентства "Вся недвижимость для вас" обращают ваше внимание - это может создать дополнительные сложности при дальнейшей продаже всей квартиры).

Непосредственно при документальном оформлении сделки помимо вышеуказанных документов потребуются:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • подготовленный договор купли-продажи доли квартиры, причем, необходимо заготовить три идентичные копии договора (одина копия будет вручена покупателю, другая продавцу, третья остается в нотариальной конторе);
  • квитанция уплаты госпошлины;
  • и наконец, если квартира еще не внесена в единый кадастровый реестр, её кадастровый паспорт.

В завершении хочется отметить, что если стоимость сделки с недвижимостью превышает 1 миллион рублей и с момента приобретения этой недвижимости прошло менее 3 лет, продавцу придется уплатить дополнительный налог в размере 13%. Если же стоимость вашей доли составляет менее 1 миллиона (часть незавершенной квартиры в новостройке, на окраине, в пригороде или небольшом городке), дополнительный налог не взимается, независимо от срока повторной сделки.

 

Яндекс.Метрика
Четверг, 20 Сентябрь 2018