Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград



Жилищный кооператив. Изучаем договор ЖСК

Жилищный кооперативЖилищно-строительные кооперативы были созданы как дополнительный источник денежных ресурсов для строительства жилья и узаконены ФЗ № 214. Однако конкретных указаний о взаимоотношениях застройщиков с приобретателями их товара закон не содержит. Эту сторону вопроса регламентирует закон о жилищных накопительных кооперативах – ФЗ № 215. Правда, образца типового договора нет и там, что позволяет дать волю фантазии строительным организациям, подмечают специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас».

Следующим по важности руководящим документом ЖСК является его устав. Юридически кооператив – это группа людей, объединенных одной целью. Из этого следует, что нормы, правила, принципы работы объединения составляются с учетом общего мнения, выраженного на коллективном собрании, после чего официально закрепляются в виде устава. Именно он выступает основой существования ЖСК.

Такова теория. Практика же демонстрирует иные расклады для участников строительного рынка. Приобретая будущую жилплощадь в новостройке, вкладчик становится членом уже действующего кооператива, правила которого были определены без его участия. Следовательно, никакого влияния ни на устав, ни на текст договора покупатель не имеет. А значит, прежде чем подписывать бумаги, нужно изучить их в два раза внимательней.

Строгие порядки

Жилищный кооперативЖилищный кооператив бывает двух видов. Первый вариант – когда инвестором строительства является сам застройщик. Подобное сочетание считается наиболее надежным, ведь на кону оказывается репутация строительной компании, а это подстегивает ее добросовестность. Вряд ли фирма, настроенная на успех в строительном деле, будет бездумно подставляться через плохо функционирующий кооператив.

Второй вид выглядит так: ЖСК, будучи инвестором, заключает договор с поставщиком жилья – застройщиком. Вступая в такой союз, первым делом следует получить доступ к названному договору и тщательно его изучить. Текст соглашения может скрывать опасный пункт, связанный с расторжением сделки по вине ЖСК (невыполнение обязательств). Так что случись малейшая неувязка по финансовой части соглашения со стороны ЖСК, как застройщик моментально получает законное право нарушить условия договора и не передавать кооперативу обещанное количество квартир.

Перед подписанием договора с ЖСК надо обязательно убедиться в наличии у застройщика полного пакета документов на строительство. Сам жилкооператив нелишне проверить на предмет заявлений, сигнализирующих о его банкротстве.

Такой же аккуратности требует процедура вступления в объединение. Основанием для получения соответствующего статуса служит заявление о приеме, которое одобряется общим собранием товарищества (ст.112 ЖК РФ). Далее вносится членский взнос. Нарушение правил хотя бы по одному пункту влечет за собой автоматический разрыв отношений. А если вы исключены из кооператива, договор не будет иметь правовую силу, даже если уже был полностью уплачен паевой взнос.

Дабы предупредить возникновение такой неприятности, разумнее всего будет истребовать расписку, подтверждающую поступление заявления о вступлении в жилищно-строительный кооператив, заверенный протокол общего собрания, квитанцию об уплате вступительного взноса. Выполняя прочие действия, связанные со своей деятельностью в ЖСК, рекомендуется также собирать их документальное подтверждение.

Семь раз отмерь

Жилищный кооперативСледующий момент, который следует тщательно уточнить, это непосредственный предмет сделки. Все документы должны четко отображать, какой именно объект уготован пайщику в обмен на его вклад: площадь, планировка, качество отделки квартиры, тип дома, место, где она находится.

После этого можно приступить к ознакомлению с условиями оплаты, а затем и передачи будущих апартаментов. Все это расписано на страницах устава ЖСК. Именно из него вы узнаете очередность внесения установленных взносов (вступительного, паевого, прочих), порядок получения квартиры, алгоритм выхода из состава кооператива и так далее. Скрепив договоренность своей подписью, вы автоматически принимаете все положения устава, поэтому если случится судебная разборка, оперировать незнанием или недостаточным пониманием будет бесполезно. Вот почему важно скрупулезно вычитать весь свод правил жилкооператива до того, как вы пополните его ряды, учат специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас».

Согласно документам, руководящим деятельностью ЖСК, дату сдачи помещений можно переносить в одностороннем порядке. Условие укладывается в рамки закона, поскольку становясь участником сообщества, граждане берут на себя часть ответственности за идущие работы.

Еще одним малорадостным сюрпризом могут стать дополнительные поборы на различные нужды. Например, сооружение подъездной дороги не уложилось в смету. Договор или устав может даже допускать возможность переиграть решением общего собрания поквадратную стоимость метра строящегося жилья. Хотя это касается лишь того вида ЖСК, где инвестор и застройщик – одно лицо. Если стороны сделки представляют собой разные юрлица, то установленную договором стоимость стройки менять запрещено.

Встречаются случаи, когда строительная компания обязывает пайщиков оплачивать коммунальные счета сразу после возведения дома. С момента, как здание было введено в эксплуатацию, до фактической передачи квартиры собственнику порой проходит больше полугода. Но весь этот период квартиру придется содержать за свой счет. Отказникам иные застройщики придумали весьма суровые денежные штрафы – до 100 рублей неустойки за каждый просроченный день. К слову, счастливчики, оформившие договор долевого участия (ФЗ-214) от подобных неприятностей ограждены.

Платный вход, платный выход

Жилищный кооперативНе упустите еще один серьезный вопрос – условия выхода из жилищного кооператива. Разорвать контракт можно по трем причинам. Первая – член кооператива исключается по единогласному решению общего собрания, как не выполняющий свои обязанности по договору. Как правило, речь идет о задолженности по паевым взносам сроком более месяца. Обычно день просрочки по соглашению наказывается штрафом (0,1-0,2% от взноса).

Вторым номером идет ситуация, когда в планы собственника вмешиваются сложные жизненные обстоятельства. Последний вариант связан с недовольством застройщиком. Зачастую главный повод расторгнуть отношения с ЖСК – постоянный перенос сроков окончания строительства. Однако какие бы причины не побудили человека покинуть жилищно-строительный кооператив, ему вернут лишь паевые взносы, реже – целевые. Остальные финансовые вливания чаще всего просто-напросто «прощают», как и компенсацию за долгое ожидание или запоздалый возврат средств.

Более того, правила некоторых ЖСК предусматривают удержание до 10% паевого взноса при его возврате выбывающему. Объясняется это тем, что на участника строительства все же была затрачена какая-то энергия.

Таким образом, защищенность пайщиков от непредвиденных бед гораздо ниже, чем у дольщика, заключившего ДДУ. У них нет возможности менять текст договора, труднее убедить суд в своей правоте при нарушениях темпов строительства.

Вывод специалистов агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас» однозначен: покупку новой квартиры, строительство которой финансирует жилищный кооператив, лучше осуществлять, имея хороший запас знаний всех аспектов этого дела. То есть – детально изучить всю документацию, подковаться в плане грамотного прохождения процедуры вступления в ЖСК. А также внутренне быть готовым к тому факту, что с форс-мажорными обстоятельствами пайщики обычно остаются один на один.


 


 

Читайте также:

 

Яндекс.Метрика
Среда, 18 Июль 2018