Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград



Инвестиции в недвижимость: 6 секретов успеха

Полезные советы инвесторам в недвижимостьДля получения максимальной прибыли от вложения в недвижимость, покупать последнюю нужно еще на стадии «котлована», поскольку дальше она будет неуклонно повышаться в цене. Но мало вовремя купить подходящую квартиру. Чтобы отдача от задумки была полной, необходимо умело организовать продажу инвестиционного жилья. Существует несколько секретов, как грамотно провести операции с недвижимостью для получения хорошего дохода, и специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас» готовы с ними поделиться.

Успеть до финала

Полностью готовая первичка стоит почти в 2 раза дороже, чем та, что существуют еще только на бумаге (этап «котлована»). Однако не стоит поддаваться соблазну сорвать предельный куш, особенно начинающим инвесторам. Квартиру разумнее всего продать по договору цессии или переуступки прав до того, как застройщик предложит вам подписать акт приемки. Оптимальное время для выставления апартаментов на продажу – не позднее, чем за полгода до заявленного срока окончания строительства.

Понимающие в делах инвесторы делают ставку именно на этот договор.

Реализовать объект по переуступке можно в любое время до момента его сдачи в эксплуатацию: во время рытья котлована, на основной стадии, в период финальных работ. Покупатель передает свои полномочия по договору ДДУ лицу, пожелавшему стать владельцем готовой квартиры. Сделка отличается быстротой заключения и отличными возможностями прилично заработать.

Отложенные прием-передача

Полезные советы инвесторамЕсли вы упустили момент или не смогли найти нужного покупателя на свою квартиру до того, как новостройка будет введена в эксплуатацию, придется принимать жилплощадь самому, подписав акт приема-передачи. После этого продажа объекта инвестиции очень сильно усложняется.

Федеральный Закон № 214 разрешает продавать квартиру из фонда долевой стройки только после оформления права собственности на нее, а не после подписания акта приема. Значит, какое-то время рынок сбыта будет в отношении нее недоступен.

С нереализуемой квартирой на руках вы будете ждать дня, когда она станет вашей официально. Но далеко не секрет, что иные новостройки сдаются годами, а пока процесс идет, оплата коммунальных счетов ляжет на ваши плечи. Как и госпошлина за регистрацию собственности. В довершение всех бед, продажа квартиры, которая принадлежит своему хозяину меньше 5 лет, влечет за собой выплату подоходного налога.

Попытка саботировать подписание акта приемки поможет выиграть максимум 2 месяца, после этого застройщик вправе добиться от вас желаемого через суд (ФЗ-214).

Предварительная сделка

Если избежать акта передачи не удалось, и застройщик всучил вам ключи от приобретенных апартаментов, один способ продать их, не оформляя на себя, есть.

Нужно использовать предварительный договор купли-продажи, раскрывают карты специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас». И тут же добавляют – способ не шибко популярный, поскольку несет покупателю много рисков. Ведь Росреестр такие соглашения оставляет без регистрации. В основе предварительного договора лежит ваше обещание потенциальному приобретателю, что как только право на собственность будет получено, вы продаете ему интересуемый объект. Тогда и будет осуществлена полноценная сделка купли-продажи. Только вот на такой риск готовы идти единицы.

Оптимальная цена

Полезные советы инвесторамЛучший момент для начала реализации новой квартиры, когда застройщик уже оприходовал все аналогичные объекты, а сама новостройка на последней стадии строительства. Теперь можно установить желаемую цену для получения маржи. Разумеется, цифры, взятые с потолка, успеха не принесут. Цена будет значительно выше первоначальной, однако следует также исследовать местный рынок вторички и выставить стоимость жилья чуть ниже актуальных предложений. Это поможет привлечь повышенный интерес клиентов к вашим квадратным метрам.

Стоит заметить, что договор по переуступке – процедура нередко дорогостоящая. Застройщикам известны подобные дела, посему частенько за уступку права они берут существенную комиссию, которая заметно уменьшает конечную прибыль вкладчика. Проблему возможно обойти двумя методами:

  • заложить комиссию в стоимость жилья;
  • переложить этот платеж на покупателя по совместной договоренности.

«Молчаливые» документы

Договор, составленный по всем канонам права, должен содержать точные данные о сумме, назначенной за покупку недвижимости. В противном случае, покупатель сильно рискует. Но большинство инвесторов не заботится об этой стороне вопроса и прописывает в документах то ценовое значение, которое удобно им. Например, чтобы увильнуть от налогов.

Более распространенной же является практика, когда переуступка происходит по той же стоимости, что была оговорена ДДУ (договор долевого участия). Разница между официальной и неофициальной суммой сделки фиксируется в виде расписки от продавца покупателю.

С налоговой лучше дружить

Одним из заблуждений, бытующих среди неопытных инвесторов, выступает мнение о том, что налог на доход от проданной квартиры уплачивается лишь ее собственником. Нет, это неверно – налогообложению подлежат любые операции с недвижимостью такого рода. В случае с переуступкой 13% налога начисляется на ту самую разницу между тем, сколько денег отдали вы при покупке, и сколько средств отдадут вам при продаже.

Кто-то скажет, что пристраивая предмет вклада по предварительной сделке купли-продажи, взамен получаешь, говоря юридическим языком, обеспечительный платеж. А с него налог не взимается. Это действительно так. Но позже, когда будет зарегистрирован основной договор, налог все равно придется уплатить. Так что фактически речь лишь об отсрочке пошлины.

Но нет худа без добра, говорят специалисты агентства недвижимости «Вся недвижимость для вас». Отдавая вышеназванный налог, любой россиянин вправе воспользоваться налоговым вычетом, снижающим размер налоговой базы. В частности, получив доход с продажи жилого имущества (частные дома, новые квартиры, вторичка, комнаты, в том числе и приватизированные, дачные, садовые усадьбы, земельные наделы) либо его доли, продавец освобождается от налога на сумму в пределах 1 млн. рублей.


 

Читайте также:

 

Яндекс.Метрика
Понедельник, 19 Ноябрь 2018