Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград


Признание сделки купли-продажи недействительной

Признание сделки с недвижимостью недействительнойСлучаев удовлетворения судом исков о расторжении сделки купли-продажи на рынке недвижимости предостаточно. Нюансы оспаривания соглашений, важные моменты подписания договора, способы уменьшение степени риска распишут по пунктам специалисты агентства «Вся недвижимость для вас». 

Существует немало ситуаций, когда уже заключенный договор, а также узаконенное документально право на собственность могут быть аннулированы. Перед тем, как начать разбирать их, следует научиться разделять оспоримые и ничтожные сделки. Первое понятие применяется к заведомо провальным манипуляциям. Иными словами, продажа квартиры по поддельным документам без вариантов будет признана неправомерной любым судом.

Оспоримая сделка – более сложный процесс. Уверенно прогнозировать исход такого дела невозможно, поскольку суд при вынесении решения опирается на совокупность целого ряда фактов, доказательств и опровержений, объективных данных. 

Различаются эти два вида спора еще одним. Запустить процедуру признания сделки ничтожной может, к примеру, прокурор. В случае же с оспоримыми сделками вопрос должен быть поднят только одной из сторон-участников спорного соглашения.

Вердикт - ничтожная

Ничтожная сделкаНичтожными договоренности считаются не только тогда, когда речь о явном нарушении закона. Так называемая притворная сделка тоже из их числа. Допустим, был оформлен договор дарения, основа которого всегда безвозмездная передача собственности. Но на деле оказывается, что за имущество были получены деньги. Подобные поступки имеют разную подоплеку.

Чаще всего на это толкает соблазн избежать уплаты налога. Ведь если продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет, за 1 млн. рублей и выше, придется отдать государству 13% прибыли. Но «повинность» не распространяется на акты дарения между близкими родственниками. Да и имущественный вычет обычной куплей-продажей родичам не предусмотрен. Оформить дарственную, а денежные средства передать неофициально – чем не выход из положения?

Другой расклад, где дарение используется, как способ предупредить неприятности – собственность, полученная в браке. Жилье, купленное за деньги, автоматически становится совместно нажитым имуществом. Случись развод, недвижимость придется делить поровну на обоих супругов. Зато если она подарена, то по закону в любом случае остается личной собственностью того, кому был сделан дар, и при разделе имущества не учитывается.

Казалось бы, какое удобное решение проблем, однако специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» просят помнить: такие сделки однозначно будут отменены, если нечестность всплывет наружу. То же относится и к ложным договорам пожизненного содержания (рента), маскирующим обычную куплю-продажу.

А так выглядит еще одна ничтожная сделка априори. Семья пустила свой кровный материнский капитал на приобретение новой квартиры. Закон предписывает в этих случаях записывать детей в собственники жилья наравне с родителями. Нередко покупка вынуждает брать ипотеку, особенно если семья нацелена на новостройку, а некоторые из банков выдают ее только на условии, что несовершеннолетние среди совладельцев будут отсутствовать. Соответственно взрослое поколение горячо обязуется внести младших в список владельцев после выплаты кредита. Но проходит время, обещания забываются, случайно или намеренно под влиянием обстоятельств.

В результате, попытка реализовать это жилье позже может провалиться, поскольку суд запросто отменит сделку, как ничтожную. Иск могут подать выросшие дети, оставшиеся без жилья (срок исковой давности для таких граждан отсчитывается с их 18-летия) или шум поднимут органы опеки и попечительства.

Все определит суд

Оспоримая сделкаТочно также изначально нелегальной является сделка, где участвовал недееспособный на момент ее заключения продавец. Таковым по закону считается гражданин, младше 18 лет (он может стать участником сделки только при письменной поддержке родителей, опекунов), а также, если он психически нездоровый. В первом случае, сделка, вероятнее всего, сама сойдет на нет, поскольку Росреестр отклонит регистрацию без участия всех положенных лиц. 

Столкновение с психическими расстройствами сулит гораздо больше головной боли. Отклонения сего рода могут отсутствовать в сам момент заключения договора или по ходу ведения переговоров. Но какой-нибудь интересант подаст иск, суд выявит, что продавец недееспособен и прощай покупка, нервы, средства. 

Приобрести же квартиру у юрлица по урезанной цене (дабы скостить налоги) и вовсе сродни сидению на пороховой бочке. Опасность в том, что фирма-продавец может обанкротиться. И если это произойдет на протяжении одного года после подписания договора купли-продажи, то опираясь на закон «О банкротстве» конкурсный распорядитель (управляющий) вправе попросить суд отменить сделку.

А что по поводу того, какая сделка считается оспоримой? Здесь классикой жанра стала реализация жилого имущества без нотариально подтвержденного согласия супруга. Если, конечно, недвижимость имеет статус совместно нажитой. Обойденная половина будет полностью права, предъявив иск с целью признать действия партнера по браку неправомочными.

Точка возврата

Сделка с недвижимостьюПриговор суда, отменяющий сделку, означает, что покупатель обязан возвратить бывшему хозяину купленные у него апартаменты, а тот должен вернуть покупателю уплаченные деньги. И не секрет, что этих денег у продавца может уже не быть. Суд решает эту загвоздку путем ареста имущества горе-бизнесмена, распродажа которого освободит средства для выплаты второму фигуранту положенной компенсации. Или на продавца накладывается обязанность каждый месяц переводить покупателю долю своего заработка. 

Рассчитывать на возвращение вложений почти бесполезно, если пришлось напороться на откровенных мошенников. Однако преступления, связанные с недвижимостью – предмет отдельного разговора, оставим его на потом. 

Акты безвозмездной передачи жилища тоже обратимы. Собираясь подарить общую квартиру, супруг должен получить согласие у своей половинки. Представим, что она признана умершей (пропавшей без вести). Но через какое-то время после заключения договора и регистрации права собственности нового хозяина потерянная половинка восстала из пепла (нашлась). Дело вполне может достичь суда, где сделка будет признана нелегитимной. Подарок переходит обратно к прежним владельцам, выплат никаких не производится.

Как уберечься

Первым делом не ведитесь на изначально сомнительные договоренности (покупка путем дарения, снижение стоимости жилья на бумаге и т.п.). При этом независимо от того, кажется вам продающий надежным или нет, проведите предварительную экспертизу документов. С этой задачей справится хорошее агентство недвижимости или юрист-профессионал. 

В целом же, наиболее действенным методом исключить потери, сопровождающие признание сделки купли продажи недействительной (от чего невозможно полностью защититься даже предварительной проверкой документации), специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» называют страхование риска утраты прав собственности.

 

Яндекс.Метрика
Среда, 18 Июль 2018