Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград


Тонкости приобретения жилья по договору переуступки Печать E-mail

Договор переуступкиОдним из популярных способов, которым приобретаются новостройки Волгограда, является переуступка права требования. Довольно трудно найти свободные жилые метры в доме, строительство которого уже заканчивается, и только переуступка способна спасти ситуацию. Процедура имеет свой алгоритм действий, свои преимущества и недостатки.

Юридическая основа

Приобретение или реализация жилья посредством договора переуступки официально называется цессией и представляет собой перенос действия договора долевого участия (ДДУ) с одного лица на другое. Лицо, изначально заключившее ДДУ, как покупатель, именуется цедентом. Сторону, перенимающую права и обязанности дольщика, называют цессионарием.

Основными интересантами цессии чаще всего выступают:

  1. Целевые инвесторы, использующие схему для получения прибыли. Купив квартиру в доме, находящемся еще только на стадии котлована, позже они реализуют почти готовые апартаменты по повышенной цене.
  2. Рядовые вкладчики. Их возможность переуступить права выручает в тяжелых ситуациях, когда купленная в долю новая квартира стала не по карману или просто больше не нужна по обстоятельствам. Ведь если расторгать отношения с застройщиком стандартным способом, то, скорее всего, придется выплачивать приличные штрафы или комиссии, а переуступка позволит не только возвратить вложения, но и приумножит их.

Уступить можно только нереализованные права. Это значит, после того, как будет легализован (подписан) акт приема-передачи обещанного ДДУ объекта, цессионная сделка станет невозможной. В целом, переуступщик вправе разделить будущую квартиру (многокомнатную) сразу между несколькимицессионариями, российское законодательство не запрещает подобные операции.

Плюсы-минусы

Договор переуступкиСоглашение о переуступке выгодно как покупателям, так продавцам в первую очередь с финансовой стороны. Первые получают возможность неплохо сэкономить на покупке новостройки, строительство которой уже на финишной прямой. Обычно первообладатели переуступаемых квартир стремятся побыстрее сбыть свою долю, а посему занижают цены. Поэтому жилье, купленное у частника, может обойтись дешевле на 5-20% в отличие от прямой покупки через стройкомпанию.

Продавцы договоров переуступки прав тоже не остаются внакладе. Сыграв на разнице цен жилых объектов между началом и финалом строительства, они получают хороший доход.

Омрачает картину лишь один минус: обязательства застройщика распространяются только на дольщика первой очереди. Новый хозяин квартиры, переданной по соглашению цессии, вправе предъявлять претензии только бывшему содольщику, а не строительной компании, если договор ДУ вдруг признают незаконным. При этом суд может аннулировать и саму уступку по причине недействительности основного договора. В этом случае застройщик вообще освобождается от каких-либо обязательств передцессионарием.

Процедура сделки

ФЗ-214 (ст.4, ст.17) установил четкие правила для заключения «уступительной» сделки. Она осуществляется:

  • только в письменной форме;
  • с обязательной последующей регистрацией.

Застройщику позволено отклонить претензию на собственность того лица, что оперирует незарегистрированным в госинстанциях договором цессии. Если цедент «забыл» уведомить строительную компанию о передаче своих прав другому, после завершения стройки новая квартира будет передана прежнему правовладельцу. 

Переуступление прав не требует очень уж больших расходов на оформление. За свою одобряющую подпись на документах застройщик берет 1-5% комиссии (от стоимости жилплощади согласно договору ДУ). Обычно эту сумму основные фигуранты оплачивают вместе.

Между собой же стороны сделки расплачиваются с привлечением механизма банковских ячеек. Как только органы регистрации узаконят нового владельца переоформленным договором, продавец получает доступ к расчетным деньгам.

Третий – не лишний?

Договор переуступкиВ целом, передача прав требования не подразумевает обязательного участия компании-застройщика. Но в последнее время стройфирмы стали добавлять к имеющимся пунктам договора долевого участия условие, обязывающее дольщика получить согласие застройщика, если наметится передача прав по переуступке. Тогда провести цессию без привлечения застройщика-продавца не удастся.

Письменное разрешение от строителей понадобится также при случае, когда дольщик хочет передать права на еще неоплаченную полностью жилплощадь. Документы по переуступке дополняется пунктом о переходе долга цедента к цессионарию, согласно порядку, определенному ГК РФ и ФЗ-214 (ст.11).

Но если прислушаться к мнению юристов, занимающихся недвижимым имуществом, то звать застройщика к столу переговоров о передаче долевого объекта новому хозяину весьма желательно. Это поможет сторонам детально прояснить, какие условия предыдущего контракта уже выполнены, какие нет. К тому же, именно у застройщика находятся нужные для сделки платежные документы, акты по расчетам.

И последнее: маржа от продажи дольщиком своего права требования облагается налогом по ст.28 НК РФ. Поэтому, если сделка принесла прибыль в виде разницы между стоимостью жилья, установленной начальным договором и суммой, обеспечившей переуступку, это следует задекларировать должным образом. Указанный налог касается только цедента, застройщик или цессионарий от него освобождаются.

 

Яндекс.Метрика
Пятница, 27 Апрель 2018