Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград


Правовая экспертиза договоров купли-продажи квартир в строящихся домах в ООО "ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ ВАС". Печать E-mail

Правовая экспертиза договоров купли-продажи квартир в строящихся домах в ООО «ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ ВАС».
Свою деятельность наше наше агентство ведет с 1998 года. За 10 лет работы на рынке недвижимости, наши сотрудники квалифицированно помогли многим жителям Волгограда, при покупке, продаже, обмене и аренде жилья. Коммерческая недвижимость, также находится в зоне нашего внимания и активной работы.

Риэлторы и юристы агентства быстро подбирают нужные для клиентов объекты, подготавливают документы и проводят сделку. В их распоряжении предлагается широкая база данных по объектам недвижимости Волгограда и области. Обращаясь в наше агентство клиенты уверены в высоком уровне обслуживания, экономии времени, чистоте документов на приобретаемую недвижимость, квалифицированном и индивидуальный подходе специалистов и грамотном сопровождении сделки. Наша фирма постоянно отслеживает новые тенденции рынка недвижимости и предлагаемые современные услуги в области ипотечного кредитования коммерческой и жилой недвижимости.
Составление договоров, правовая экспертиза договоров, заключение, проверка содержания договора, анализ договора, расторжение, исполнение договора, оформление договоров – одно из направлений деятельности юридического отдела нашей компании. Уже много лет мы решаем проблемы наших клиентов по составлению, заключению и исполнению договоров. Однако, сколько бы типовых договоров мы мы не использовали в своей работе, но в действительности часто возникает никем не описанный и не встречаемый ранее договор. Наши юристы отработали технологию подготовки договоров с учетом последствий включения в договор того или иного условия. Они анализируют действующие в настоящее время требования к договорам реализации объектов недвижимости, выполнение которых обязательно при подписании и выполнении сделки.
Любая сделка с недвижимостью сопровождается возникновением между сторонами договорных отношений. Следует также помнить о том, что передача любой денежной суммы в качестве задатка, должна быть документально оформлена, причем клиент имеет право познакомиться с этими документами заранее.
Договора купли-продажи недвижимости не выделены как-то в ГК РФ самостоятельно, что в соответствии со ст. 421—422 этого кодекса позволяет их классифицировать как смешанные, то есть содержащие элементы разных типов договоров предусмотренных законом. Нотариального заверения (согласно ст. 161 ГК РФ) данные договора не требуют и составляются в простой письменной форме. .Рассмотрим для примера правовую экспертизу договора купли-продажи квартиры в новостройке.
С апреля 2005 г. действует Закон РФ № 214-ФЗ, в котором урегулируются гражданско-правовые отношения между застройщиками, строящими новый дом и приобретателями квартир-дольщиками. Сейчас реализацию квартир возможна только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещение проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. Такие договора должны быть зарегистрированы в ГУ ФРС по Волгоградской области.

Риски при покупке жилья в новостройках и их отражение в договорах.

Остановимся на рисках, подстерегающих добросовестного приобретателя прав на квартиры во вновь возводимом жилом доме при взаимодействии с девелоперами или риэлторами.
Допустим Вы получили у продавца типовой договор с пакетом документов для подписания. Сразу отметим несколько пунктов, на которые надо обратить внимание в первую очередь
Экспертиза договора начинается с изучения его формальных признаков, к которым относится правовая форма и название фирмы, юридический и почтовый адрес, данные о государственной регистрации, индитификационный номер налогоплательщика, данные банковского счет, а полномочия руководителя или другого работника, имеющего доверенность. Эти данные содержатся в начале ив конце договора, с указанием адресов и ставятся подписи всех сторон. Если фирма реализует квартиры по договорам поручения с самим участником инвестиционного процесса заказчиком или застройщиком, то необходимо ознакомиться и с этим договором.
Надо различать договора долевого участия в строительстве и в совместной хозяйственной деятельности, поскольку у них разный правовой статус: правовые отношения, возникающие в данном случае (договор может называться по разному : инвестиционного вклада, паевого взноса, участия в товариществе, инвестирования строительства и прочее), все они не соответствуют Федеральному Закону № 214-ФЗ ,поэтому более рискованны для для клиента — покупателя квартиры. Сейчас многие фирмы работающие по договорам о совместной деятельности, например кооперативы и коммандитные товарищества, озаглавливают свои договора :«Договор долевого участия в строительстве», что совершенно не должно вводить в заблуждение клиента.
Договор, экспертиза которого проводится, должен ссылаться на нормативные акты и документы, по которым фирма имеет право продавать объект недвижимости, часто указывается акт местной администрации, инвестиционный контракт ,документы на землеотвод, план земельного участка, разрешение на строительно-монтажных работы , проектная декларация, договор на право продажи или переуступки квартир. Экспертиза данных документов представляет определенные сложности, поэтому лучше воспользоваться услугами наших юристов.
В договоре обычно указывается строительный адрес. Когда клиент приходит в офис, ему показывают план дома, и он может выбрать этаж и местоположение квартиры. В договоре же, вместе со строительном адресом, желательно указать ориентиры, привязывающие новостройку к месту, а также приложить поэтажную планировку дома и пометить выбранную квартиру цветом или штриховкой, стороны должны расписаться на этом листе.
При полной оплате приобретаемой квартиры, в договоре обязательно должна быть фраза: «цена 1 м2 общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, является окончательной и изменению не подлежит». При рассрочке платежей также фиксируются, например: 20% по цене 30000 руб. за м2 в момент подписания договора; 35% не позже 31 ноября 2007 г. по цене 32000 руб. за м2, 45% не позже 15 ноября 2007 года по цене 34000 руб. за м2.
Понятно, что после постройки дома расчетная общая площадь квартиры, за которую внесены деньги, не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обмера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения (увеличения) реальной площади квартиры стороны производят взаиморасчеты по цене, например, 34000 руб. за м2.
Обычно в договоре Застройщик указывает срок сдачи дома с точностью до квартала и, хоть Законом № 214-ФЗ и установлены штрафные санкции, реально он не несет никакой ответственности за их несоблюдение. Следует помнить, что получение ключей от квартиры и возможное начало ремонта очень часто откладывается на несколько месяцев после приемки всего здания. Клиенту лучше находить варианты со сроком сдачи дома через один-два месяца, поскольку окончание строительства через год - два может привезти к повышению цен.
Важное значение имеет вид и форма оплаты предлагаемые фирмой. Здесь возможны следующие варианты: оплата в валюте, наличных рублях. безналичный платеж.
Производить оплату в валюте за приобретаемое жилье крайне не желательно, хотя это может быть выгодно для покупателя. За безналичные платеж на расчетный счет организации банк, обслуживающий операцию, вправе удержать комиссионный процент . Исходя из вышеизложенного самым оптимальным способом расчета является оплата наличными рублями в кассу или на счет фирмы, с получением, подтверждающих документов (с которых сразу рекомендуем сделать ксерокопии). Перевод через Сбербанк делайте только в том случае, если счет организации ,находится в одном из его филиалов, иначе вы заплатите ощутимый комиссионный сбор.
Часто бывают случаи, когда договор заключается с одной компанией ,а деньги предлагается провести через счет другой (аффилированной) фирмы. Это конечно, выгодно для Застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но очень рискованно для клиента — ведь соответствующая дочерняя фирма может неожиданно исчезнуть .
Возможна так же переуступки прав по договору. Вы заключили договор долевого участия с ценой 30000 руб. за м2, а потом, когда приблизилась сдача дома, захотели свое право получения квартиры перепродать (например, уже по 40000 руб. за м2). Кроме всего прочего, ситуация может сложиться так, что у Вас закончилась возможность производить очередные платежи за квартиру. Законодательство позволяет в этом случае ,после уведомления Застройщика ,переоформить свой договор на любое другое физическое или юридическое лицо, а Застройщик обязан это предложение принять (возмещаются лишь фактические понесенные затраты по изменению учетных данных). На практике же в договоре фраза «с уведомлением» меняются на «с разрешения Застройщика», и в этом случае ситуация становится другой — переуступить свои права Вы можете, но разницу между предварительной (30000 руб. за м2) и рыночной ценой уже придется отдать компании. Кроме всего прочего, согласно Федерального Закона N°214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной госрегистрации в органах юстиции, но зачастую Застройщики обходят это положение, предлагая покупателям заключить предварительный договор.
В договоре должно быть указано, какие выплаты (например, за регистрацию договора, обмер БТИ, нотариальный сбор за открытие титула (адреса) дома, услуги по регистрации прав собственности и прочее) должны вноситься дополнительно (в ранее указанную стоимость квадратного метра они не входят).
В договорах упоминается термин «форс-мажор». подразумевающий непредвиденные обстоятельства, возникающие самостоятельно, либо сфабрикованные в процессе выполнения договора, и при их наступлении организация может отказаться от своих обязательств на «законных» основаниях, либо повысить стоимость за квадратный метр приобретаемого жилья ,даже фиксированную в договоре. Заявленные организацией форс-мажорные обстоятельства, если будут признаны таковыми, могут сделать напрасной всю проделанную ранее работу по согласованию текста договора, поскольку «форс-мажор спишет все».
Правоотношения, возникающие после подписания договора выгодны фирме и зачастую ущемляют интересы клиента. Изучая предложенные для подписания документы, вносите в них изменения и дополнения с учетом вышеизложенных рекомендаций. Возможно, в этом случае клиентам потребуется юридическая помощь квалифицированных специалистов нашей фирмы в области договорного права, они помогут вам сформулировать соответствующие пункты договора на более выгодных условиях. Мы защищаем клиентов от значительных финансовых потерь и связанной с этим нервотрепки.

 

Мы в соц. сетях

vkontakte  facebook  twitter  Google plus


Яндекс.Метрика
Четверг, 15 Ноябрь 2018