Один из самых горячих вопросов, с которым идут в агентство недвижимости в Волгограде – велика ли разница между покупкой в ипотеку первичного и вторичного жилья. Интерес понятен, квартиры, купленные на стадии котлована, обходятся намного дешевле готовых жилплощадей или предложений вторички. Значит, купив через ипотеку новые апартаменты на начальном этапе возведения, можно быстрее рассчитаться с долгами и вообще, прилично сэкономить. Однако на деле могут возникнуть препятствия. Именно о них хотят рассказать специалисты агентства «Вся недвижимость для вас».

Реакция банков

Любые авансовые вложения в еще не готовые объекты можно назвать венчурными. Чем реально закончится задуманный проект, до конца не сможет предсказать никто даже при самых благоприятных изначальных прогнозах. И в немалой мере это относится к строительным инвестициям. Именно поэтому квартиры в начале стройки стоят на порядок дешевле, и именно поэтому очень трудно получить ипотечный займ на покупку строящегося объекта, особенно если это Волгоград. Ибо:

1. Банки заведомо не приветствуют любые высокие риски, а долевое строительство всегда предполагает некоторое наличие такового. Поэтому найти кредиторов, согласных ссудить средства под жилплощадь на этапе котлована, практически невозможно.
2. Банкиры могут выдавать ипотечный кредит на покупку еще несуществующей по факту квартиры, но только, как правило, если это проекты их собственных, проверенных партнеров, и только если многоквартирник уже отстроен наполовину (или дошел до степени готовности, удовлетворяющей банк). Так что, присмотрев в нужном районе конкретную стройку, можно обнаружить, что ни одна кредитная организация не готова оплачивать работу выбранного застройщика.
3. Любое агентство недвижимости в Волгограде скажет – выдавая ипотеку под будущие дома, кредиторы обязательно накручивают на займ несколько лишних процентов, пытаясь защититься от рисков. Однако ставка снижается сразу, как только достроенная квартира официально оформляется собственником (заемщиком) на его имя.

Помимо этого, стоит учитывать, что за время строительства вторичный рынок жилья может подняться, а может просесть, как было во время кризиса-2009. Тогда жилищные цены отдельных регионов «похудели» на треть.

Полезные советы

Собравшись покупать в ипотеку непостроенную первичку, следует также знать:

• государство предусмотрело защиту участникам долевого строительства: закон, управляющий долевыми стройками от 2004 года (30 декабря) № 214-ФЗ;
• легальные схемы по ФЗ-214 подразумевают заключение договоров с их обязательной последующей регистрацией;
• лучше избегать таких отношений с застройщиком, как вексельные схемы, предварительные договоренности, прочие серые способы продажи, поскольку закон подобные сделки не защищает.

Еще один неоднозначный вопрос – экономия. На первый взгляд, стоимость идентичного по классу жилья из одного района выгодно отличается в пользу первичного рынка. Вот только новые апартаменты часто сдаются к эксплуатации без отделки, со свободной планировкой. То есть покупателю приходится потом самостоятельно расставлять стены, делать «беловой» ремонт за свой счет. Конечные расходы могут съесть всю экономию, если не больше.

Допустим, вторичная квартира какого-либо района Волгограда стоит около 4 млн. рублей. Через агентство недвижимости или своими силами можно приобрести такую же жилплощадь из фонда первичного рынка за 2,5 млн. рублей. Но:

1. ипотека на покупку вторички будет иметь более низкий годовой процент, чем кредит на первичку (12% против 14,5% до регистрации прав собственности);
2. разница ставок ведет к тому, что при одинаковых стартовых условиях покупатель вторички отдаст за покупку 6 млн. рублей, а дольщик – 4 млн., но без учета расходов на отделку с перегородками.

Тем не менее, специалисты агентства «Вся недвижимость» советуют рассматривать каждый случай индивидуально. Ипотечные кредиты на первичную жилую собственность часто сопровождаются различными льготами, недвижимый рынок пока стойко растет в цене. Поэтому оформлять ипотеку для покупки недостроенного жилья сегодня наиболее выгодно. Нужно только внимательно изучить проект и трезво оценить все риски, идущие от срыва сроков сдачи дома или сворачивания строительных работ.