Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград


Условия и правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Печать E-mail

 Орган, производящий государственную регистрацию недвижимости (ГУ ФРС по Волгоградской области), обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому обратившемуся лицу.
Государственная регистрация прав является главным и единственным доказательством существования права на недвижимое имущество. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.


   
Порядок государственной регистрации:

1. Подача и прием документов, требуемых для государственной регистрации прав согласно Закона о государственной регистрации , с выдачей расписки в получении документов, с обязательным приложением документа об оплате госпошлины о регистрации.
2. Правовая экспертиза документов, проверка законности проведения сделки.
3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на регистрируемый объект недвижимости и прочих оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
4. Проведение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача свидетельства о государственной регистрации права.
Правовая экспертиза включает в себя изучение представленных для регистрации документов для установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.
Вышеназванные документы обязаны описывать недвижимое имущество и вид регистрируемого права и в установленных законом случаях должны быть (в случае необходимости) нотариально удостоверены и скреплены печатями, должны иметь необходимые подписи всех сторон .
На Главное Управление Федеральной Регистрационной Службы по Волгоградской области возложена обязанность по проверке законности проведения сделки.

Условия и признаки законной сделки:

1.Все стороны должны обладать гражданской право и дееспособностью.
2.Волеизъявления участников сделки должны соответствовать их действительной воле.
3.Все представители сторон должны иметь надлежаще оформленные полномочия.
4. Недвижимое имущество должно находится в собственности, хозяйственном ведении, или оперативном управлении правоотчуждателя.
5. Договор должен быть заключен в определяемой законом форме и должен содержать существенные условия в качестве необходимых для договоров данного вида.
6.В договоре должны быть соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, распоряжение имуществом не должно иметь ограничений, установленных в их пользу.
Заключенная с нарушением законодательства сделка - является ничтожной, если законом не установлено, что она является оспоримой. Составим перечень оспоримых по законодательству сделок:
юр. лиц, выходящие за пределы их правоспособности ;
совершенные с превышением полномочий сторон ;
совершенные несовершеннолетними лицами в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей ;
совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя ;
совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими;
совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы ;
требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга ;
приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

    Проверка законности предотвращает регистрацию сделки, противоречащей действующему законодательству РФ, даже если возможно ее оспорить по закону. Для этого должностные лица учреждения юстиции могут потребовать документы, для подтверждения законности сделки : согласие родителей, усыновителей, попечителей несовершеннолетних граждан и прочее.
Учреждение юстиции должно проверять законность сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, совершены ли они по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме или нет.
    По окончанию правовой экспертизы и проверки законности сделки, учреждение юстиции проверяет отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. Если такие противоречия обнаружены должностными лицами учреждения юстиции возможно принятия решения о приостановлении или отказе в государственной регистрации.
Законом о государственной регистрации устанавливаются всего три основания для приостановления государственной регистрации.
Первое - приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и прочее).В этом случае приостановление может быть проведено не более чем на месяц, общий срок государственной регистрации не может превышать 2-х месяцев. При приостановлении государственной регистрации на этом основании регистратор обязан письменно уведомить заявителя о приостановлении регистрации и об основании такого решения. В книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.
    Второе - приостановление регистрации по письменному заявлению правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо должны в заявлении указать причину, на основании которой надо приостановить государственную регистрацию. Заявление удовлетворяется в том случае, если причина будет признана уважительной, например: серьезное заболевание, смерть гражданина и прочее. Заявление должно быть подано до конца месячного срока и регистратор должен быстро рассмотреть ходатайство и принять решение об удовлетворении, либо его отклонении. Приостановления регистрации на этом основанию не может превышать 3-х месяцев, общий срок регистрации не может превышать 4-х месяцев.
    Третье - приостановление регистрации в случаях, когда есть определения или решения судов, вынесенных в соответствии с законом РФ.

Приостановление государственной регистрации может возникнуть:

по определению суда об обеспечении иска ;
по постановлению (определению) должностных лиц, которым предоставлено право принесения протеста в порядке надзора о приостановлении исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов ;
По определению суда о приостановлении исполнительного производства, к подобным судебным актам относит:
а) определение арбитражного суда об обеспечении иска ;
б) определение арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях ;
в) определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты в порядке надзора о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов ;
г) определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства.
В случае принятия одного из вышеуказанных актов суд должен направить его копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации по такому основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.
При отказе в регистрации производится возвращение документов заявителю. Отказ в регистрации производится при отсутствии права на регистрацию. Главной причиной для возвращения документов заявителю бывает непредставление, либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Другой причиной для возвращения документов может быть представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям закона.

Законодательством РФ установлено следующие основания для отказа в государственной регистрации:

с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, т.е. лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Решение об отказе в регистрации должно представляется в письменной форме с указанием причин для отказа в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

    Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору. Однако в отдельных особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:
- регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения
- регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений.

    Следует заметить, что хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:
- в случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

- При продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Нужно заметить, что деньги обычно передаются в момент подписания договора.
Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:
- во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации.

 

Мы в соц. сетях

vkontakte  facebook  twitter  Google plus


Яндекс.Метрика
Вторник, 18 Сентябрь 2018