Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград


Экспертиза договоров и документов. Печать E-mail

 Свою деятельностьнаше наше агентство ведет с 1998 года. За 10 лет работы на рынке недвижимости, наши сотрудники квалифицированно помогли многим жителям Волгограда, при покупке, продаже, обмене и аренде жилья. Коммерческая недвижимость, также находится в зоне нашего внимания и активной работы. Риэлторы и юристы агентства быстро подбирают нужные для клиентов объекты и подготавливают документы и проведят сделку. В их распоряжении предлагается широкая база данных по объектам недвижимости Волгограда и области. Обращаясь в наше агентство клиенты уверены в высоком уровне обслуживания, экономии времени,чистоте документов на приобретаемую недвижимость, квалифицированном и индивидуальный подходе специалистов и грамотном сопровождении сделки. Наша фирма постоянно отслеживает новые тенденции рынка недвижимости и предлагаемые современные услуги в области ипотечного кредитования коммерческой и жилой недвижимости.


     Составление договоров, правовая экспертиза договоров, заключение, проверка содержания договора, анализ договора, расторжение, исполнение договора, оформление договоров – одно из направлений деятельности юридического отдела нашей компании.Уже много лет мы решаем проблемы наших клиентов по составлению, заключению и исполнению договоров.Однако, сколько бы типовых договоровмы мы не использовали в своей работе, но в действительности часто возникает никем не описанный и не встречаемый ранее договор.Наши юристы отработали технологиию подготовки договоров с учетом последствий включения в договор того или иного условия. Они анализируют действующие в настоящее время требования к договорам реализации объектов недвижимости,выполнение которых обязательно при подписании и выполнении сделки.
     Любая сделка с недвижимостью сопровождается возникновением между сторонами договорных отношений. Следует также помнить о том, что передача любой денежной суммы в качестве задатка, должна быть документально оформлена, причем клиент имеет право познакомиться с этими документами заранее.
     Договора купли-продажи недвижимости не выделены как-то в ГК РФ самостоятельно, что в соответствии со ст. 421—422 этого кодекса позволяет их классифицировать как смешанные, то есть содержащие элементы разных типов договоров предусмотренных законом.Нотариального заверения (согласно ст. 161 ГК РФ) данные договора не требуют и составляются в простой письменной форме. .Рассмотрим для примера правовую экспертизу договора купли-продажи квартиры в новостройке.
     С апреля 2005 г. действует Закон РФ № 214-ФЗ, в котором урегулироваются гражданско-правовые отношения между застройщиками, строящими новый дом и приобретателями квартир-дольщиками. Сейчас реализацию квартир возможна только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещени проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. Такие договора должны быть зарегестрированы в ГУ ФРС по Волгорадской области.
Остановимся на рисках, подстерегающих добросовестного приобретателя прав на квартиры во вновь возводимом жилом доме при взаимодействии с девелоперами или риэлтерами.
     Допустим Вы получили у продавца типовой договор с пакетом документов для подписания. Сразу отметим несколько пунктов, на которые надо обратить внимание в первую очередь
Экспертиза договора начинается с изучения его формальных признаков, к которым относится правовая форма и название фирмы,юридический и почтовый адрес,данные о государственной регистрации,индитификационный номер налогоплательщика,данные банковского счет.а,полномочия руководителя или другого работника,имеющего доверенность.Эти данные содержатся в начале ив конце договора, с указанием адресов и ставятся подписи всех сторон.Если фирма реализует квартиры по договорам поручения с самим участником инвестиционного процесса заказчиком или застройщиком, то необходимо ознакомиться и с этим договором.
     Надо различать договора долевого участия в строительстве и в совместной хозяйственной деятельности, поскольку у них разный правовой статус: правовые отношения, возникающие в данном случае (договор может называться по разному : инвестиционного вклада, паевого взноса, участия в товариществе, инвестирования строительства и прочее), все они не соответствуют Федеральному Закону № 214-ФЗ ,поэтому более рискованны для для клиента — покупателя квартиры.Сейчас многие фирмы работающие по договорам о совместной деятельности, например кооперативы и коммандитные товарищества,озаглавливают свои договора :«Договор долевого участия в строительстве», что совершенно не должно вводить в заблуждение клиента.
     Договор, экспертиза которого проводится, должен ссылаться на нормативные акты и документы, по которым фирма имеет право продавать объект недвижимости,часто указывается акт местной администрации, инвестиционный контракт ,документы на землеотвод, план земельного участка, разрешение на строительно-монтажных работы , проектная декларация, договор на право продажи или переуступки квартир. Экспертиза данных документов представляет определенные сложности, поэтому лучше воспользоваться услугами наших юристов.
     В договоре обычно указывается строительный адрес.Когда клиент приходит в офис, ему показывают план дома, и он может выбрать этаж и местоположение квартиры.В договоре же, вместе со строительноым адресом, желательно указать ориентиры, привязывающие новостройку к месту, а также приложить поэтажную планировку дома и пометить выбранную квартиру цветом или штриховкой, стороны должны расписатся на этом листе.
При полной оплате приобретаемой квартиры, в договоре обязательно должна быть фраза: «цена 1 м2 общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, является окончательной и изменению не подлежит». При рассрочке платежей также фиксируются, например: 20% по цене 30000 руб. за м2 в момент подписания договора; 35% не позже 31 ноября 2007 г. по цене 32000 руб. за м2, 45% не позже 15 ноября 2007 года по цене 34000 руб. за м2.
     Понятно, что после постройки дома расчетная общая площадь квартиры, за которую внесены деньги, не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обмера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения (увеличения) реальной площади квартиры стороны производят взаиморасчеты по цене, например, 34000 руб. за м2.
     Обычно в договоре Застройщик указывает срок сдачи дома с точностью до квартала и, хоть Законом № 214-ФЗ и установлены штрафные санкции, реально он не несет никакой ответственности за их несоблюдение,.Следует помнить, что получение ключей от квартиры и возможное начало ремонта очень часто откладывается на несколько месяцев после приемки всего здания. Клиенту лучше находить варианты со сроком сдачи дома через один-два месяца, поскольку окончание строительства через год - два может привезти к повышению цен.
Важное значение имеет вид и форма оплаты предлагаемые фирмой. Здесь возможны следующие варианты: оплата в валюте,наличных рублях.безналичный платеж.
     Производить оплату в валюте за приобретаемое жилье крайне не желательно, хотя это может быть выгодно для покупателя.За безналичные платеж на расчетный счет организации банк, обслуживающий операцию, вправе удержать комиссионный процент . Исходя из вышеизложенного самым оптимальным способом расчета является оплата наличными рублями в кассу или на счет фирмы,с получением, подтверждающих документов (с которых сразу рекомендуем сделать ксерокопии). Перевод через Сбербанк делайте только в том случае, если счет организации ,находится в одном из его филиалов,иначе вы заплатите ощутимый комиссионный сбор.
     Часто бывают случаи, когда договор заключается с одной компанией ,а деньги предлагается провести через счет другой (аффилированной) фирмы. Это конечно, выгодно для Застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но очень рискованно для клиента — ведь соответствующая дочерняя фирма может неожиданно исчезнуть .
     Возможна так же переуступки прав по договору. Вы заключили договор долевого участия с ценой 30000 руб. за м2, а потом, когда приблизилась сдача дома,захотели свое право получения квартиры перепродать (например, уже по 40000 руб. за м2). Кроме всего прочего, ситуация может сложиться так, что у Вас закончилась возможность производить очередные платежи за квартиру. Законодательство позволяет в этом случае ,после уведомления Застройщика ,переоформить свой договор на любое другое физическое или юридическое лицо, а Застройщик обязан это предложение принять (возмещаются лишь фактические понесенные затраты по изменению учетных данных). На практике же в договоре фраза «с уведомлением» меняются на «с разрешения Застройщика», и в этом случае ситуация становится другой — переуступить свои права Вы можете, но разницу между предварительной (30000 руб. за м2) и рыночной ценой уже придется отдать компании. Кроме всего прочего, согласно Федерального Закона N°214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной госрегистрации в органах юстиции, но зачастую Застройщики обходят это положение, предлагая покупателям заключить предварительный договор.
     В договоре должно быть указано, какие выплаты (например, за регистрацию договора, обмер БТИ, нотариальный сбор за открытие титула (адреса) дома,услуги по регистрации прав собственности и прочее) должны вноситься дополнительно (в ранее указанную стоимость квадратного метра они не входят).
     В договорах упоминается термин «форс-мажор». подразумевающий непредвиденные обстоятельства,возникающие самостоятельно,либо сфабрикованные в процессе выполнения договора, и при их наступлении организация может отказаться от своих обязательств на «законных» основаниях,либо повысить стоимость за квадратный метр приобретаемого жилья ,даже фиксированную в договоре.Заявленные организацией форс-мажорные обстоятельства,если будут признаны таковыми, могут сделать напрасной всю проделанную ранее работу по согласованию текста договора, поскольку «форс-мажор спишет все».
     Правоотношения,возникающие после подписания договора выгодны фирме и зачастую ущемляют интересы клиента.Изучая предложенные для подписания документы, вносите в них изменения и дополнения с учетом вышеиложенных рекомендаций. Возможно, в этом случае клиентам потребуется юридическая помощь квалифицированных специалистов нашей фирмы в области договорного права, они помогут вам сформулировать соответствующие пункты договора на более выгодных условиях.Мы защищаем клиентов от значительных финансовых потерь и связанной с этим нервотрепки.

 

Мы в соц. сетях

vkontakte  facebook  twitter  Google plus


Яндекс.Метрика
Четверг, 15 Ноябрь 2018