Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград


Нужно ли участникам рынка недвижимости удерживать цены на жилье? Печать E-mail

 Затяжной рост цен на недвижимость в стране на самом деле стал приносить рынку недвижимости заметный вред всем участникам рынка — застройщикам, девелоперам, инвесторам и риэлторам. Давайте проследим влияние возможной коррекции цен на всю строительную отрасль. Так уж ли вредна будет коррекция в сторону понижения стоимости недвижимости, или она принесет больше пользы?


Думается что коррекция стоимости квартир в Волгограде совсем не так опасна для всех участников рынка недвижимости .Напротив, от коррекции цен участники рынка могут больше выиграть, чем проиграть. А следующий за спадом период подъема рынка недвижимости окажется более прибыльным чем просто стагнация с мизерными объемами строительства и недоступными ценами. Любой продолжительный рост все равно ограничен, а вот смена периодов роста и падения любых рынков дает возможность дешево покупать и дорого продавать, этого и не достает в последнее время всему рынку недвижимости.
    До 2003 года строители работали на обороте, стремясь быстрее и больше построить жилья и коммерческой недвижимости, а также быстрее все это продать по приемлемым ценам, чтобы на вырученные средства приобрести новые строительные площадки. Позднее из года в год ситуация менялась только в худшую сторону.
    Строительная отрасль развивалась и становилась более прибыльной, росли запросы участников данного бизнеса. Непомерно возросли аппетиты чиновников при получении всевозможных согласований и разрешений, выросла стоимость подключения к инженерным сетям, росли цены на цемент и другие строительные материалы и заработная плата работников занятых в строительстве. Уже к середине 2005 года начало сокращаться количество свободных площадок под застройку, росли накладные расходы при постройке жилых объектов. Позднее Администрация Волгограда практически прекратила предоставлять новые площадки, рынок недвижимости города вместе с общероссийским рынком плавно перешел в период стагнации.
Количество строек с 2006 годов практически не росло, увеличивался срок сдачи объектов, сократилась также и продажа жилья, из за резко растущих цен. Застройщики не выставляли полностью на продажу квартиры в сдаваемых домах, поскольку они еще не подготовили новые площадки под застройку. Такое положение существовало до момента начала мирового финансового кризиса. Все в ожидании ответа на вопрос : «Что же должно произойти в данных условиях с рынком недвижимости в России и Волгограде?»
    Предыдущие годы, несмотря ни на что, участники рынка недвижимости считают вполне успешными, исходя из этого они серьезно опасаются любых изменений из-за падения цен. Давайте разберемся, были ли последние годы для участников рынка недвижимости и в самом деле столь позитивными? К примеру, возьмем застройщиков и девелоперов, в последнее время они вместе торговали недвижимостью предельно дорого, получая максимальную прибыль с каждого квадратного метра. Однако за тоже время их бизнес начал не только стагнировать, но и заметно сворачиваться. Даже самые большие и известные компании сейчас строят не более двух объектов, из-за отсутствия площадок.
В это же время в Волгограде существует большое количество земельных участков под промышленными зонами, линиями электропередач, ветхим жильем, нуждающихся в редевелопменте.
    Одна из главных причин заключается в трудности получения этих земельных ресурсов – затянувшийся рост цен и инвестиционная перегретость рынка недвижимости в последние годы. Все собственники и чиновники администрации придерживали участки для получения наибольших прибылей .
    Риэлтерские агентства за последние два года тоже не отличись особыми успехами в своем бизнесе. Из-за небольшого для нашего города объема строительства, и как следствие дефицита предложения жилья на первичном рынке, риэлторы не имели возможности заработка на новостройках. Вторичка же неуклонно дорожала, чем разрушала альтернативные цепочки и мешала проведению ипотечных сделок. Плох постоянный рост цен на недвижимость в конечном счете и для инвесторов. Инвесторы, предпочитающие вложение денежных средств в недвижимость, а не в ценные бумаги из-за завышения цен лишились уверенности в надежность и стабильность данных операций.
    Неизвестно за сколько можно реализовать инвестированные квартиры, толи в несколько раз дороже, а может и дешевле. Из этого вытекает, что вложение в сегодняшних условиях в рынок недвижимости не имеет ни каких преимуществ перед фондовым рынком, что и подтвердили события с падением цен на недвижимость в США и Европе.
    Сегодняшняя сверхсложная ситуация на рынке недвижимости в России и Волгограде могла бы быть полегче, при условии если бы несколько лет назад начали ликвидировать перегретость рынка, при этом можно было скорректировать цены до 20-25 процентов. Это, следом за ростом цен на недвижимость в два раза за предыдущие два года, не вызвало бы невосполнимых потерь для инвесторов, застройщиков и риэлтеров.
Понижение цены на недвижимость в то время снизило бы цены на земельные участки под застройку и дало бы застройщикам шанс вновь получить площадки под застройку, аналогично снижения цен на недвижимость в 1998 году. Конечно какую-то долю квартир инвесторам пришлось бы реализовывать, но по окончания падения стоимости, квартиры снова бы стали представлять интерес для инвестирования. В конечном итоге общая прибыль участников рынка недвижимости несомненно повысилась, в отличии от нынешнего положения дел.
    Затянувшийся рост стоимость жилья так сильно воспитал запросы инвесторов, застройщиков и риэлтеров, что поставил под угрозу развития всего рынка недвижимости. Строить, даже до начала мирового финансового кризиса, стало труднее, от получения площадки под строительство до оформления документации на новостройку.
    Риэлторы, застройщики и продавцы до недавнего времени крайне неохотно шли на понижение цены продаваемых объектов, это себя часто не оправдывало, сегодня на Волгоградском рынке без коррекции не обойтись. Кроме всего прочего коррекция решает еще две общественно значимые задачи:
    - уменьшение запросов физических лиц и компаний, владеющих земельными площадками под строительство, приобретенных с целью перепродажи. Укрепится сознание чиновников городской администрации в сознании того, что строительство за средства бюджета не самое лучшее. Разница при покупке площадки под застройку может во много превзойти понижение цены на продаваемые квартиры. Застройщики в результате получат     -увеличение объемов работы в будущем;
    - устранение государственного вмешательства в рынок девелопмента из-за сверхзавышенных цен на квартиры и малого количества новостроек.
Застройщики и девелоперы при решении вышеназванных задач сохранят свой бизнес, при этом доходность инвестиционных проектов будет достаточно привлекательной.
    Кроме того в условиях мирового финансового кризиса застройщики испытывают острую необходимость в оборотных средствах, а банки не торопятся выдавать кредиты под строительство объектов недвижимости при готовности менее 90%. При этом резко выросли проценты за использование банковского кредита и коррекция цен поможет в решении нехватки денежных средств для продолжения строительства.
    Зачем платить более двадцати пяти процентов банку за использование кредита только для удержания цены на прежнем уровне, рискуя все больше и больше получить кассовый разрыв и как следствие банкротство фирмы, потому что по удерживаемой цене квартиры могут и не продаться? Не лучше ли в данных условиях дать тот же дисконт покупателям квартир, привлекая тем самым денежные средства с рынка недвижимости? Потенциальный спрос на жилье в Волгограде громаден, поэтому риск не продать квартиру заметно снизив цену гораздо меньше, чем при удержании цены на квартиру все больше и больше влезая в долги.
    Могут возразить, что понижение цен часто не увеличивает реализацию, а вызывает позицию выжидания у потенциальных покупателей, которые ждут еще большее снижение. Однако это справедливо при небольшом дисконтировании в 2% - 6%. Незначительность такой скидки раззадоривает аппетит в ожидание большего. При гораздо значительных скидках положение дел меняется.
    Сегодняшние приобретатели жилья хорошо разбираются в финансах и бизнесе, это состоявшиеся люди имеющие свой взгляд на положение дел в стране и мире, а также умеющие зарабатывать деньги. Еще с прошлого большого кризиса 1998 года почти у всех создалось впечатление, что снижение цен на недвижимость вряд ли будет более 40%, как было в тот раз. Все понимают, что жилая и коммерческая недвижимость, в отличие от фондового рынка, имеет реальную стоимость, а как результат все равно будет пользоваться спросом, как жизненно необходимый товар.
    Риэлторы во многих агентствах в последние годы работали только на растущем рынке. Им трудно изменить образ мышления на понижающемся рынке,  имеющем другие правила игры. Это достаточно простые правила.
    Побеждает первый дающий большой дисконт, так как он первым снимает с рынка платежеспособный спрос и он в результате этого имеет драгоценное в условиях кризиса финансирование. Другие игроки понизив за ним цены в такой же пропорции, но мгновением позже, уже не могу реализовать свою недвижимость, потому что спрос по данной цене удовлетворен, в результате они будут обязаны снизить еще больше. Как результат, снизивший цену первым и собирает с рынка недвижимости все деньги, он может приобрести активы своих конкурентов по более низкой цене, чем приобретал сам. Так поступают на фондовом рынке, где снижение цен акции не такое уж редкое событие.
    Существует на снижающемся рынке и другой прием – коррекция с последующим повышением. Сначала продавец дает повышенный дисконт, например 35%, а уже следом начинает поднимать цены до 25% от первоначальной стоимости, таким образом возвращая себе десять процентов. Для участников рынка недвижимости, работавших на все время растущем рынке, такой способ ближе и понятнее – покупатели понимают, что самое дно снижения цен прошло, а квартира до сих пор не приобретена и они начинают активные действия по поиску и покупке.
    При дисконте для покупателя до 35% от первоначальной цены, в случае правильно спланированной пиаркомпании можно ждать значительной активизации продаж объектов недвижимости. При этом можно ожидать рост спроса и со стороны покупателей, приобретающих жилье для себя, и со стороны инвесторов, знающих, что больше дисконта вряд ли дождаться, а а в то же время через год другой рынок, недвижимости все отыграет эту коррекцию в другую сторону.
    Иначе говоря, сегодня девелоперы выбирают куда направить 25%-30% – в банки за кредит или реальным покупателям. Во времена дешевых кредитных денег можно было удерживать цены как угодно долго. Сегодняшний момент диктует, что оба варианта сравнялись по экономике, разница лишь в том, что получение кредитов не дает ни какой гарантии по продаже квартир по удерживаемой цене и деньги с процентами необходимо будет возвращать, а реализация жилья с дисконтом дает девелоперу возможность полностью решить задачу продолжения финансирования строительства.
Конечно, такая схема может быть применена к строящимся и продаваемым объектам . Но и для объектов с начальной стадией реализации увеличение продаж «сдаваемых» домов несомненно поможет. Как и раньше, привлекать деньги покупателей проще и дешевле, чем другие способы финансирования. Для этого во время всемирного финансового кризиса необходимо проводить более разнообразную политику цен, направленную не только на непрекращающийся рост цен.
    Политика удержания цен в сегодняшней ситуации может привести к серии банкротств среди тех участников рынка недвижимости, которые не сумели преодолеть кассовые разрывы.
    Конечно это коснется не всех, но и нескольких громких банкротств окажется вполне достаточно для, для взрыва недовольства обманутых дольщиков и инвесторов. Поле всего этого государство несомненно начнет активные действия по вмешательству в строительную отрасль вплоть до создания мощной государственной компании вместо громадного числа коммерческих застройщиков, которые не способны не только обеспечить людей недорогими квартирами, но и просто обеспечить выполнение ими же подписанных договоров.
    Исходя из вышесказанного мы считаем ,что необходимо рассматривать снижение цен на квартиры не как негативный способ развития событий, а наоборот, самый простой и правильный в сегодняшней ситуации. Сегодня не до амбиций – неправильно выбранная ценовая политика несомненно приведет к резкому свертыванию рынка недвижимости, и уж после этого никто из бывших участников рынка не сможет заработать на нем ни рубля.
    Из мирового опыта видно, что цены на жилье могут не только возрастать, но и понижаться, так же как и на любой другой товар. Снижение цены на жилье вовсе не кризис или крах, наоборот планируемая коррекция, которая ожидает Волгоградский рынок недвижимости - здоровая реакция на резкое сокращение платежеспособного и инвестиционного спроса с одной стороны, и такое же резкое увеличение предложения, в том числе и инвестиционные квартиры, с другой стороны.
    Необходимо своевременное менять ценовую политику, сейчас необходимо перестроиться на стратегию снижающегося рынка. Кто из участников Волгоградского рынка недвижимости сделает это первым, тот не только переживет кризисное время, спася свой бизнес, но и сильно усилит свои позиции за счет инертных и закостенелых участников.
    Другой путь - по удерживание продажных цен на недвижимость и неприятие возможности снижения стоимости жилья в сложившихся условиях, и догматичное удерживание цен на прежнем уровне ( даже при явном отсутствии продаж по этим цена) способен выйти боком как отдельно взятой компании, так и всей строительной отрасли в целом.

 

Мы в соц. сетях

vkontakte  facebook  twitter  Google plus


Яндекс.Метрика
Среда, 23 Май 2018