Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград


Можно ли заключать предварительный договор долевого участия? Не противоречит ли он 214 Федеральному Закону? Печать E-mail

Сразу же необходимо отметить то, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не отвечает требованиям 214-ФЗ и даже ему противоречит. Смысл этого закона не только в заключении договора долевого участия (ДДУ) и его регистрации в государственных органах, потому что он считается заключенным после его госрегистрации.

По этому договору клиент покупает не возможность в будущем получить кв.м, векселя или ценные бумаги, а квартиру, пусть даже и недостроенную. Если покупаешь недвижимость по договору долевого участия, согласно п. 13 214-ФЗ, дольщику для обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет находиться новостройка.
Согласно 214-ФЗ земельный участок и здание каждому дольщику передаются пропорционально его инвестициям, таким образом реально по ДДУ клиент получает в залог указанную в договоре квартиру, которая после завершения строительства становится собственность дольщика. В случае банкротства Застройщика, все кв.м и права на них остаются у дольщика. Необходимо помнить что, в ДДУ строго определяются сроки сдачи новостройки, все параметры квартиры, права, обязательства и ответственность сторон. ПДДУ же не подлежит госрегистрации, и объект недвижимости, т.е. права на определенную квартиру, по нему приобретаться не могут. По существу ПДДУ это простой предварительный договор по которому гражданин и продавец обязуются заключить в будущем не договор купли-продажи, а договор долевого участия.
По любым предварительным договорам, в том числе и по ПДДУ в реальности ничего не продается, согласно ГК РФ такие договора являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества,выполнения работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, указанных в предварительных договорах. По ПДДУ обе стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ, очень часто в котором к сожалению из сложившейся практики условия разительно отличаются, в том числе и по срокам.
В то же время считать предварительный договор долевого участия незаконным неправильно. Отношения сторон по ПДДУ определяются пунктом 1 ст. 429 ГК РФ как по предварительным договорам. Необходимость в заключение ПДДУ часто определяется тем, что продавец не может заключать и регистрировать ДДУ по закону из-за ряда причин, а именно - нет разрешительных документов и необходимых согласований на строительство. По ПДДУ не было бы никаких вопросов и возражений при условии отсутствия со стороны застройщика оплаты за приобретаемую квартиру, то есть инвестиций в долевое строительство. Но в реальности оплата производится, часто в полном объёме и со штрафными санкциями, в случае отказа с вас удержат не малые проценты. В результате Заключив ПДДУ и внеся полную стоимость покупатель становится зависимым от ситуации, повлиять на которую он не в силах.
 Согласно законодательству по предварительному договору долевого участия продавец не имеет права получать оплату, поскольку по нему не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны договора могут лишь прийти к соглашению о безусловном обеспечении полного исполнения своих обязательств будущим участником долевого строительства. Обеспечением может служить специальный депозит. Застройщик не имеет право использовать денежные средства с данного депозита до заключения ДДУ. При условии указании в  ПДДУ на данную схему оплаты, то нарушения законодательства отсутствует. Данный  вариант часто используется при покупке квартиры в новостройке с использованием ипотечного кредита, когда банк не может перечислить денежные средства, без предоставления прочих документов, а застройщик не хочет заключать ДДУ с покупателем без полной гарантии платы квартиры  до подписания кредитного договора. Именно в этих случаях банк одобряет ипотечный кредит, а покупатель выбирает квартиру и подписывает с застройщиком ПДДУ. С ним он идет в банк и вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, после чего подписывает кредитный договор с банком. После данных действий застройщик, удостоверившись, что получит денежные средства, подписывает и регистрирует ДДУ. Именно такая  схема, например, действует  в Сбербанке.
Зачастую застройщики, следуя вышепредставленной схеме, стремятся получить оплату за квартиры в полном объеме. В таком случае в ПДДУ отсутствует формулировка «взнос за квартиру», а присутствует требование обеспечения обязательств по исполнению предварительного договора или о «депозите». Подписание такого договора ПДДУ является обходом 214-го Федерального Закона (если не обыкновенным обманом), поскольку клиенту не сообщается, что данная схема противозаконна и практически не отличается от схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Современные клиенты более подготовлены, и большинство имеют представление о 214-ФЗ и ДДУ, а потому, как черт от ладана, шарахаются от подписания предварительных договоров купли-продажи жилья. В договорах же ПДДУ используется формулировка «договор долевого участия», и многие покупатели клюют именно на это. В данном случае цель продавцов при заключении ПДДУ – введение в заблуждение. Клиенты встречают в тексте словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и в результате настраиваются на доброжелательное отношение как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Ну и поскольку подавляющее большинство граждан только слышали о 214 ФЗ, но его не изучали, схема работает вполне успешно.
Отчего же застройщики и продавцы, многие из которых достаточно известны и авторитетны, все же идут на это? Дело в том, что их желание получить оплату за жилье раньше получения необходимых разрешений очень велико. На сегодняшний день именно таким способом можно привлечь в строительство денежные средства инвесторов, без жестких обязательств со стороны застройщика, как при заключении ДДУ. Согласно 214-ФЗ разрешается привлекать денежные средства дольщиков для строительства лишь после того, как получена вся необходимая разрешительная документация. В нашей же стране, к сожалению нужные разрешительные документы согласуются в течении долгих месяцев, а то и годов, ни один застройщик не настроен на такой длительный простой, а некоторые, небольшие компании не могут себе такого позволить, поэтому идут на заключение ПДДУ. Наиболее часто у застройщиков отсутствует разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, они идут на риск начиная строительные работы, но в таком случае они рискуют деньгами клиентов полученными по договорам ПДДУ.

 

Яндекс.Метрика
Пятница, 27 Апрель 2018