Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград


Покупка квартиры на вторичном рынке

Вторичный рынок жилья

Приобретение жилья из массивов вторичного рынка недвижимости всегда несет риск натолкнуться на оспаривание процедуры купли-продажи третьими лицами. Специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» знают, что делать в таких случаях и готовы поделиться своим опытом.

Спорный момент первый: сторона сделки после ее совершения признана недееспособным лицом

Купив квартиру в Москве, Галина вдруг оказалась втянутой в судебную тяжбу по поводу коммерческих операций с ней. Разбирательство выявило следующее: бывший хозяин предъявил иск собственнику, у которого Галина и перекупила квартиру. Истец заявил, что на момент продажи жилплощади собственник был недееспособным, а значит, вся сделка незаконна.

Занимаясь делами по регистрации собственности, особенно если это вторичный рынок жилья, нужно соблюдать обязательное условие о наличие справок, содержащих сведения, числится ли продавец среди учетных данных психоневрологических и наркологических диспансеров. При этом нужно убедиться, не подделаны ли эти документы, а по возможности – сопроводить продавца во время процедуры ее оформления лично. Нелишним будет запомнить и тот факт, что подобные справки можно получить только по месту непосредственного проживания. Поэтому если продавец живет по одному адресу, а справку принес из другого территориального образования, то это повод потребовать разъяснений. Однако даже подлинная справка не убережет от риска.

Все может перечеркнуть статья 177 ГК РФ. Согласно ей, не имеет значения, дееспособен ли гражданин в целом. Если к моменту заключения сделки он был невменяем и не понимал, какие именно действия совершает, то суд признает договоренность с ним недействительной, когда поступит соответствующий иск. Его могут подать сам участник сделки, либо лица, чьи законные интересы пострадали от ее совершения. Стоит признать, что любая покупка жилья может быть аннулирована этой статьей.

Спорный момент второй: сделки по приватизированным квартирам, где проживают дети.

Владимир обзавелся квартирой на Северо-Западе Москвы. Прошло пару лет, и на жилые метры вдруг стал претендовать еще один человек. Оказалось, что в 90-ые незнакомец, тогда еще несовершеннолетний ребенок, был прописан на оспариваемой жилой площади, но не осуществил свои права по приватизации. Сейчас он вспомнил об этом и захотел долю.

Поправки к закону о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации 1994 года обязали родителей включать несовершеннолетних детей в список собственников при приватизации квартиры. Закон не действовал только если на ребенка было получено специальное разрешение от органов попечительства и опеки. Лица, пропустившие участие в приватизации, могли один раз воспользоваться этим правом по достижении совершеннолетнего возраста.

Вот как комментируют это опытные специалисты агентства «Вся недвижимость для вас»:

«Между 1991 и 1994 годом образовалось много жилых единиц, где дети были прописаны к началу приватизации, но в число собственников их не включили. Сделки с этими объектами недвижимости несут в себе немалый риск. Ставшие уже взрослыми потенциальные наследники имеют полное право запустить процесс приватизации, которого они были лишены тогда, и суд их поддержит. Единственный способ избежать подобной неприятности – провести тщательную проверку домовой книги на предмет записей о регистрации лиц, желательно с самых ранних времен».

Спорный момент третий: распри с наследниками

Квартира, которую купила Марина, была унаследована предыдущим хозяином после смерти владельца. Однако вскоре выяснилось, что наследников было двое, но второй узнал о смерти бывшего квартиродержателя только недавно. За это время наследство было оформлено нотариусом на имя того, кто успел подать необходимое заявление пока не прошли полгода, как этого требует закон. После, новый хозяин спокойно продал жилье Марине, но оставшийся в стороне наследник теперь требует восстановить его в правах, и покупка квартиры оказалась нелегальной.

Совет от «Вся недвижимость для вас»: то, что у квартиры богатый список перепродаж, означает высокий риск существования каких-нибудь нарушений на одной из сделок. Откажитесь от квартиры, что сменила несколько хозяев за год, даже если приводится много объясняющих доводов. Если жилплощадью торгуют сразу после получения наследства, убедитесь, не связано ли это с наличием иных наследников, которые просто пока не владеют информацией.

Можно несколько уберечь себя от такой ситуации, если взять с продавца нотариально узаконенную расписку, где он обязуется самостоятельно разрешить все возможные претензии от новых наследников. Еще одним способом уберечься от неожиданности является титульное страхование. Его оформление защитит покупателя, если наступят обстоятельства утраты права собственности на приобретенную недвижимость, которые на момент подписания договора были неизвестны.

Спорный момент четвертый: сделки с лицами, действующими по доверенности.

Двухкомнатная квартира, которую купил Михаил, принадлежала 70-летней москвичке. Но оформлением сделки купли-продажи занималась не сама хозяйка, а ее дальняя родственница, уполномоченная на то нотариально заверенной доверенностью. Позже стало известно, что бывшая квартировладелица состоит на учете в психдиспансере, вот почему Михаил ни разу ее не увидел.

Настоятельно не рекомендуется заниматься покупкой жилья, если с другой стороны присутствует лишь доверенное лицо. Доверенность всегда можно отозвать (в случае смерти это происходит автоматически), но вот проверить, действует ли еще этот документ в конкретный момент, гораздо сложнее. Если же квартира продавалась по доверенности еще до нынешнего покупателя, то следует быть вдвойне осторожным, такую доверенность проверить практически невозможно.

Следует сделать все, чтобы лично познакомиться с истинным собственником жилой недвижимости, прежде чем решиться на покупку. Можно пообщаться с нотариусом, у которого выписана доверенность, проверить в нотариальной палате, в каком состоянии у него лицензия. Предпочтение лучше отдавать лицам, действующим по доверенности, оговаривающей только продажу конкретного объекта, оставляющей право получить оплату за собственником.

Обобщая все вышеперечисленные факты, специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» рекомендуют не подвергать себя риску, и выбирая жилплощадь на вторичном рынке, обязательно обратиться к риэлтору. А также еще раз напоминают будущим собственникам, что именно эти документы при покупке квартиры нужно требовать от продавцов во избежание сложностей:

  • Документ, подтверждающий право собственности на продаваемую площадь. Это может быть договор предыдущей купли-продажи, обмена, документы наследования, дарения, приватизации и свидетельство о праве на собственность.
  • Выписка из ЕГРП – Единого госреестра прав на недвижимое имущество. Этот документ поможет просмотреть и проанализировать всю историю сделок по выбранной квартире и проверить, не лежит ли на ней арест, не заложена ли она в долг.
  • Выписка из домовой книги, где отображены все моменты прописки и выписки жильцов. Здесь можно отследить, нет ли каких-либо подводных камней в виде прописанных когда-то, но так и не выписанных граждан.
  • В отношении детей, проживающих в квартире – разрешающую документацию из органов опеки и попечительства.
  • Согласие со стороны супруга на манипуляцию с имуществом, которое приобретено в браке, независимо от того, действует брак или расторгнут.
  • Сводку из БТИ о наличии или отсутствии нелегальных переделок.
  • Справку о том, что все коммунальные услуги оплачены.
  • Справку из ПНД и наркодиспансера о состоянии здоровья владельцев предлагаемой квартиры.
 

Яндекс.Метрика
Вторник, 19 Июнь 2018