Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград



Залог квартиры

Залог квартиры. Ответы на вопросы

Устанавливая стоимость квартиры перед сделкой купли-продажи, нетрудно спрогнозировать результат. Ориентиром будут актуальные рыночные расценки на недвижимость. Другое дело, если требуется оценка квартиры, выступающей в качестве залога в банке. В этом случае ее владелец должен приготовиться к неожиданным сюрпризам.

Как правило, у обычного человека есть три способа узнать стоимость квартиры. Он может либо воспользоваться услугами эксперта, либо обратиться за помощью к риелтору, либо заняться самостоятельным отслеживанием текущих цен, публикуемых в соответствующих изданиях. И по логике вещей, в каждом случае должен получиться один и тот же результат.

Казусы ценообразования

К изумлению клиентов, берущих кредит под залог квартиры, цена ее часто оказывается гораздо дешевле ожидаемой.

Допустим, человек хочет купить квартиру за 3 000 000 рублей. Данная стоимость указана в заключении профессионального оценщика. Однако, не располагая всей суммой, клиент решает расплатиться с продавцом частично, взяв в финучреждении деньги под залог квартиры, которую он покупает. 

Предположим, размер нужной ему ссуды равен 2 000 000 рублей и банк дал ему добро. В списке документов, требуемых кредитором, обязательно значится письменный отчет эксперта о цене объекта залога. Здесь-то покупателя и подстерегает полное замешательство.

Его ставят перед фактом, что стоимость квартиры… 1 500 000 рублей. Но это еще не все. Сумма займа тоже оказывается значительно меньше запланированной, то есть недостаточной для расчета с продавцом. Словом, сделка на грани краха.

Цель определяет цену

Специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» обращают ваше внимание на то, оценка жилья не предполагает универсального результата. Сумма в экспертном заключении определяется целью оценки стоимости квартиры. В заключении продавца будет указана цена, рекомендованная экспертом для использования в целях сделки купли-продажи. А в заключении покупателя, которое он должен предоставить кредитору, будет зафиксирована та стоимость, в которой учтена специфика банковских требований.

Для финучреждения важно, чтобы, при невыполнении должником своих обязательств, предоставленную им в залог недвижимость легко можно было бы продать при любом раскладе рыночных цен. Даже если рыночная стоимость квартиры, в силу ряда причин, резко сократилась. К факторам, приводящим к падению цен на рынке, могут относиться следующие: уменьшение спроса на данный тип квартир, ухудшение общего технического состояния дома, снижение статуса района. Чтобы не остаться «в минусе», кредитор, оформляя залог квартиры, не может сбросить со счетов эти риски.

Рекомендация № 1. Обращаясь к эксперту, предельно точно сформулируйте цель оценки жилья. Результат работы специалиста будет тем эффективнее, чем лучше он уяснит себе ваши намерения насчет оцениваемой квартиры.

Можно уверенно сказать, что определение залоговой цены жилой площади пойдет по наименее оптимистичному сценарию. В отличие от рыночной, она будет значительно занижена.

Кроме того, в экспертном заключении, помимо текущей рыночной цены, зачастую отмечается ее остаточная стоимость. Это та ориентировочная сумма, которую банк будет пытаться выручить при реализации квартиры в случае отказа заемщика от своих обязательств.

Критический неформат

Самое существенное несоответствие залоговой оценки и реальной стоимости объекта происходит в тех случаях, когда приходится иметь дело с нестандартной жилплощадью. К примеру, дорогой квартирой класса люкс либо малогабаритной «однушечкой» в ветхом здании. При очевидном различии этих вариантов, для кредитора оба они невыгодны. В случае дефолта заемщика, банку потребуется немало времени, чтобы реализовать каждый из этих объектов. Самый верный путь ускорения процесса реализации – максимальное снижение цены на невостребованный продукт.

Залоговая стоимость квартиры может вылиться в небольшую сумму и в силу иных обстоятельств. К примеру, из-за значительного износа дома. Кроме того, банки с опаской относятся к перепланированному жилому помещению, хозяева которого пренебрегли требованиями законодательства.

Рекомендация № 2. Если вы намерены использовать в качестве кредитного залога нестандартную недвижимость, не торопитесь с выводами о ее цене. Разумнее всего в данном случае проконсультироваться с экспертом.

Имейте также в виду, что декор квартиры, каким бы эксклюзивным и дорогостоящим он ни был, на залоговую оценку не повлияет. 

Рекомендация № 3. Будьте реалистом: сколько бы ни стоили вам оригинальное украшательство вашего «гнездышка», не рассчитывайте на то, что залоговая стоимость будет зависеть от этих излишеств.

Шило в мешке

Как известно, закон Мерфи действует безотказно. Специалисты рынка недвижимости убеждаются в этом постоянно. Если речь идет о квартире, за стеной которой обитает отъявленный дебошир или заядлый меломан, то очередной кураж неудобного соседа обязательно совпадет с приходом потенциального покупателя или оценщика. В результате, сделку может постигнуть фиаско.

Нужно ли утаивать пикантную информацию от агентов недвижимости – решать продавцу. Проблемой данные обстоятельства могут стать лишь при купле-продаже квартиры. Но в случае ее залоговой оценки, щекотливость ситуации не приобретет решающего характера. В экспертных заключениях подобные сведения не находят отражения и повлиять на залоговую цену не могут.

Рекомендация № 4. Бессмысленно прятать от эксперта данные, компрометирующие ваш «домашний очаг». Этим вы только воспрепятствуете объективному анализу настоящей стоимости своего жилья

А кто у нас эксперт?

Специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» настоятельно советуют заранее познакомиться с требованиями банка к оценочной процедуре и поинтересоваться списком аккредитованных экспертов. Знакомство с требованиями наверняка потребует овладения определенной терминологии. Перечень оценщиков освоить будет легче, но не менее важно. В противном случае, найдя эксперта на стороне, вы рискуете умножить свои проблемы.

Кредитная организация, естественно, не сможет отказаться от услуг постороннего оценщика, если он действует по закону и наделен необходимыми полномочиями. Его заключение не будет отвергнуто банком.

Однако вслед за этим финучреждение может заказать (и имеет на это право) экспертизу представленного заключения у своих экспертов. Хватит ли терпения у контрагента по сделке дождаться их отчета – неизвестно. А вот то, что платить за повторную экспертизу выпадет именно вам – очень даже вероятно.

Рекомендация № 5. Не поленитесь попросить у банковского менеджера перечень аккредитованных экспертов. Если же вы нашли своего оценщика, проверьте, не входит ли он в этот список.

 

Яндекс.Метрика
Суббота, 17 Ноябрь 2018