Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград



Ипотечный договор. Возможно ли расторжение

Ипотечный договор

Ипотечный договор предусматривает возможность расторжения. Однако банк никогда не работает себе в убыток, поэтому расходы по неустойке лягут на плечи заемщика.

Процесс вполне объяснимый, происходит конфликт интересов. Досрочное расторжение договора по ипотеке одной стороне несет прибыли, а другой – убытки. Неудивительно, что договориться в этом случае бывает трудно, и нередко все оборачивается судебными тяжбами.

Без расходов не обойтись

Жизненная ситуация может сложиться так, что заемщику оформленная по ипотеке квартира может оказаться больше не нужной. Возникает дилемма – как разорвать ипотечное соглашение? Ведь сделать это просто по своему желанию невозможно.

Клиент не может свободно взять и передать банку залоговое имущество, поясняют специалисты агентства «Вся недвижимость для вас». Поэтому, чтобы остановить действие договора, сторонам придется договариваться полюбовно или решать вопрос в суде.

Прекращение ипотечных отношений по обоюдному согласию совсем не редкость. Так, немало инвесторов-частников организует перепродажу залоговых квартир путем переуступки прав. Подобная процедура определена ст.382 ГК РФ и ст.11 ФЗ-214, коими дольщикам назначено право передать (уступить) права на недвижимость другим лица с того момента, как зарегистрирован договор долевого участия и до оформления акта передачи.

Если выбран такой путь решения вопроса, то заемщику нужно для начала получить у банка разрешение. И оно почти всегда беспрепятственно выдается. Правда, при этом, обязательно сопровождается некоторыми условиями. Кредитодатель первым делом старается обеспечить возврат кредитных средств, поэтому чаще всего взамен на разрешение требует, чтобы новый хозяин был обязан по договору погасить ссуду по ипотеке. Некоторые банки за такую услугу просят оплату.

Пощады не будет

Другое дело, когда тот, кто решил раньше купить квартиру в ипотеку, хочет разорвать договор, так как не сможет дальше выполнять его условия из-за появившихся серьезных финансовых трудностей.

Фактически, ни одному кредитору не выгодно терять плательщика. Банки не приветствуют расторжение ипотечных договоров, поэтому у них всегда есть наготове несколько альтернативных выходов из положения, делятся опытом сотрудники «Вся недвижимость для вас».

Но не ждите каких-то масштабных послаблений, вводить себя в убыток банк не будет. В дни прошлого кризиса 2008-2009 годов работала схема отступных, которые назначались заемщику. Банк готов был обойтись какой-то суммой денег, если видел, что плательщик совсем на мели. Сейчас такой ход уже не действителен, и ипотека в Волгограде здесь не исключение.

Наиболее распространенной практикой является предложение банка самостоятельно реализовать подипотечный объект по типу переуступки. Полученные от этой сделки денежные средства идут на погашение кредита в определенном порядке. Первыми оплачиваются проценты за прошлые периоды, дальше – основной долг того же периода. После этого гасятся проценты настоящего месяца и набежавшие пени. В последнюю очередь возмещается остаток основной суммы.

Затягивающим процедуру продажи жилплощади кредиторы устраивают все неприятности, предусмотренные договором. А проще говоря – отбирают квартиру.

Сам себе спаситель

Ипотечный договор

По закону должник не совсем бесправен – он может пойти в суд и добиваться того, чтобы договор по ипотеке был признан недействительным.

В качестве причин можно предъявить судье доказательства о том, что подписывая бумаги о залоге, заемщик не понимал суть предстоящего. Можно попробовать найти какие-то нарушения со стороны кредитора, подпадающие под определение невыполнения своих обязательств. Кроме того, можно использовать положение ст.145 ГК «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств».

При удачном исходе, договор будет аннулирован, что снимает все обязательства с обеих сторон. То есть должнику придется отдать банку только основное тело кредита без процентов. Переплату в пользу банка судья предпишет вернуть клиенту.

Однако агентство «Вся недвижимость для вас» никогда не сталкивалось с тем, чтобы кто-то из заемщиков смог выиграть такое дело. 

На деле у должника только два выхода. Начать судебную тяжбу о том, что он не в состоянии платить по счетам, либо максимально тянуть время. Первый вариант позволит избежать уплаты штрафов, второй – оттянуть время выселения из залоговой жилплощади.

Перед подачей документов судье, нужно отослать письмо банку, содержащее просьбу разорвать договор. Заявление должно пройти регистрацию, иначе кредитодатель сможет «потерять» или не заметить обращение, ибо ему так намного выгоднее.

Получив официальный отказ либо не получив ничего на протяжении более 30 дней, ссудозаемщик может смело направлять иск в суд. Положительным моментом тут выступает то, что суд может пойти навстречу должнику при назначении срока исполнения решения суда по взысканию залога.

Чем придется пожертвовать?

Говорить «квартиру забирает суд» неправильно. Суд лишь выявляет величину оспариваемой суммы, которую нужно вернуть и определяет имущество, которое можно пустить в счет долга, если ответчик неплатежеспособен.

Результат работы оформляется как исполнительный лист, который передается кредитной организации. А она представляет этот документ судебным приставам. Если имущество удалось изъять, оно выставляется на торги. После продажи сведения об этом публикуются на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Специалисты «Вся недвижимость для вас» раскрывают вам типичную формулировку исполнительного документа:

«Взыскать по кредитному договору сумму такую-то… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу N путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…».

Оформляя ипотеку, многие думают, что случись дефолт, вернуть будет достаточно только указанную в договоре сумму, состоящую из основной части и процентов на момент окончания договора. Но отдать придется столько процентов, сколько накопилось к сроку обращения взыскания на имущество, подвергшееся аресту.

Квартира отправляется на аукцион по той цене, что зафиксирована судом на основании искового заявления. Если с первого раза собственность продать не удалось, чего не скажешь про новостройки Волгограда, цена снижается на 15%, и назначаются вторые торги. В этом случае банк может потребовать взыскать какое-нибудь другое имущество кредитозаемщика.

При начислении процентов текущего месяца учитывается фактическое время. Значит, если долг полностью погашается 10 мая, то процентом будут облагаться только 10 дней, а не весь месяц.

Не потянувший ипотеку клиент может ходатайствовать перед судом о новой стоимости своей собственности, пригласив оценщика. Но нужно держать в уме тот факт, что банковский договор всегда снабжен пунктом о том, что если залог стал представлять меньшую ценность в денежном выражении и больше не отвечает сумме долга, кредитор может взыскать у должника оставшееся имущество.

Кредиторы тоже не дремлют

Ипотечный договорКредитор сам начинает проявлять инициативу, если выплаты от заемщика не поступают долгое время. Если прошло 90 дней, а по долгам никто так и не платит, банковское управление имеет право начать судебное разбирательство. Растягивается оно на год-полтора, но существуют прецеденты в два и даже три года.

Принятый 1 июня 2015 года ФЗ «О банкротстве физлиц» должен существенно повлиять на обстановку вокруг отечественного ипотечного рынка. По-крайней мере, так ожидается его участниками.

Положение регламентирует право заемщика самостоятельно объявить себя банкротом. Опираться он сможет на две причины, первая из которых – уже имеющийся полумиллионный долг. Вторая причина складывается из обстоятельств должника, явно демонстрирующих его низкий финансовый статус, не позволяющий ему вовремя исполнять денежные обязательства.

Банкротство должник может озвучить при любой задолженности, с условием, что он не платил банку уже более 3 месяцев.

С момента появления определения суда, согласно которому заявление истца о собственном банкротстве признано обоснованным, все процессы по отбору у должника имущества будут заморожены. Это относится и к начислению штрафов, пеней и прочих неустоек. Действительными остаются лишь текущие платежи.

Закон имеет слабую сторону, поскольку в нем не конкретизирована схема трехгодичной реструктуризации долга. Этим легко смогут злоупотреблять «провинившиеся». Банкиры предполагают, что должники получают хороший шанс манипулировать цифрами в свою пользу. Например, списывать немалые объемы долга, умалчивать для своей выгоды истинные доходы, целенаправленно создавать видимость банкротства, чтобы законно избежать возврата кредитов, спокойно покупая себе квартиры в новостройках. Насколько эти опасения верны, покажет время и судебная практика.

 

Яндекс.Метрика
Четверг, 15 Ноябрь 2018