Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград



Налог на доходы: как заплатить меньше

Налог на доходыСколько придется отдать государству, продав свою недвижимость или оформив на нее дарственную, и можно ли как-то уменьшить налог на доходы, без конфликта с законом? Ответы на эти вопросы есть у специалистов агентства «Вся недвижимость для вас».

Всегда ли нужно платить налог на доходы

Чаще всего большой доход дают манипуляции с недвижимостью, а именно продажа дома, земельного надела, квартиры или доли этих объектов. Налоговый кодекс РФ (ст.220) обязывает всех платить налоги на доходы с физических лиц (НДФЛ). Ставки кодекс определяет разные: для налоговых резидентов (проживают в РФ более 183 суток на протяжении года) налог равен 13%, для нерезидентов – 30%. Если собственник проданного недвижимого имущества не достиг совершеннолетия, уплата налоговой пошлины ложится на плечи родителей или опекунов.

Отсюда есть одно важное исключение – налогом не облагается прибыль, возникшая от продажи недвижимости, которая находилась в собственности у хозяина более, чем 3 года. Тогда собственник и вовсе может не нести в налоговые органы декларацию о доходах (с 2010 года). Однако в 2016-ом по этому вопросу ожидаются серьезные изменения. ФЗ-382 от ноября 2014 г. увеличил освобождаемый от налога срок до 5 лет при условии, что объект имущества стал собственностью после первого дня 2016 года. 

Высчитывая период владения, не стоит игнорировать некоторые тонкости, как подсказывают специалисты агентства «Вся недвижимость для вас». Законной датой, когда недвижимость признана собственностью, является не день покупки, а дата, стоящая на государственном свидетельстве, подтверждающем право этой собственности. Официальным началом владения квартирой же, приобретенной в жилищно-строительном объединении, будет дата, проставленная на справке, подтверждающей полный расчет по паю. В отношении наследников правила попроще – в день смерти наследодателя имущество сразу признается владением нового хозяина, независимо от того, когда все будет задокументировано по закону.

Следующим нюансом при подсчете времени владения объектом недвижимости является ситуация, когда право собственности регистрируется в реестре заново. К таким моментам относятся, например, изменения в долевом участии, перепланировка помещений. В этих случаях приходится оформлять новые кадастровые паспорта и свидетельства из ЕГРП (единый госреестр прав на недвижимое имущество), но датой возникновения права на собственность все равно считается день первой госрегистрации. Таким образом, срок владения недвижимостью остается прежним.

Как уменьшить налог на доходы честным путем

Налог на доходыКонечно, не всегда есть возможность выжидать три и больше года, чтобы избежать налога, который несет за собой продажа недвижимости. Но обязательные расходы на эту пошлину можно уменьшить тремя легальными способами.

Первый из них заключается в подаче налоговому инспектору документов, где расписаны расходы, сопроводившие когда-то приобретение объекта, который сейчас продается. Тогда НДФЛ берется только с маржи (разница), если таковая присутствует.

Расходы не удастся отследить, если объект недвижимости был приватизирован, подарен, унаследован. Но при таком раскладе можно воспользоваться полагающимся законным налоговым вычетом на 1 млн. рублей. То есть, доход от продажи уменьшается на эту сумму, а налог начисляется на остаток. Пользоваться данной государственной «скидкой» можно сколько угодно, но с одним правилом – «бонус» действует на все доходы в течение одного года. Другими словами, продав несколько объектов недвижимости за год, минусовать вычет с доходов можно будет только суммарно, а не с каждой сделки по миллиону. Таким образом, недвижимое имущество выгоднее распродавать в разные годы. 

Есть особенности налогообложения и сделок с недвижимостью, поделенной на доли. Квартира, имеющая несколько хозяев и выставленная на продажу, как один объект, попадает под условие, когда налоговый вычет делят между продавцами, согласно их долям. Но если доля продается отдельно, то ее владелец получает полный имущественный вычет (1 млн. рублей).

И третий способ обойтись без уплаты НДФЛ – это продать одно жилье, но тут же (в том же году) купить себе другое. Тогда человек получает право на еще один налоговый вычет: с компенсации расходов на покупку жилплощади (но не больше 2 млн. рублей и только единожды). Размер налога, назначенного на доход с проданной квартиры, уменьшается на сумму, которая должна быть возвращена из бюджета за купленное жилье.

За все надо платить

Налог на доходыБыло время, когда квартиры в новостройках реализовались так хитро, что инвесторы легко обходили налоги. Объясняли они все это просто – объект недвижимости официально еще не существует, значит, законы к нему неприменимы. Юридически это, конечно же, не обосновано. По НК РФ (ст.210 п.1) налогом облагаются все виды доходов, будь то денежные средства, натуральный расчет или простое право на распоряжение в отношении, скажем, будущей новостройки Волгограда. Таким образом, 13% НДФЛ нужно отдать с разницы между затратами на покупку объекта на этапе котлована и прибылью от его продажи перед сдачей строения в эксплуатацию. Однако на деле втолковать это спекулянтам было трудно.

Страсти поутихли, когда в 2005 году был запущен в работу ФЗ-214, посвященный долевому строительству. Исходя из его положений, договор переуступки (цессии), как и ДДУ, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Хоть налоговая об этом и не уведомляется, зато процесс приобретает законный статус.

Заплатить пошлину придется и при реализации недостроенного объекта. Избежать налоговых трат тут не получится, на недострой тоже нужно оформлять право собственности через Росреестр. Однако специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» предлагают обратить внимание на любопытный момент, связанный с продажей незавершенных строений. Существует директива Минфина РФ (№ 03-04-08/10-199, 14.09.2010 г.), где прописано, что жилые дома, которые не достроены и принадлежат владельцу менее 3 лет, отсутствуют в перечне ст.220 НК РФ (объекты, продав которые можно получить вычет в миллион). Следовательно, их можно отнести к иному имуществу, где действуют льготы в виде 250 тыс. рублей вычета. Если применить это к конкретному примеру, то, продав земельный участок, на котором стоит недостроенная усадьба или даже просто баня, можно рассчитывать на налоговую «скидку» от государства в 1,25 млн. рублей. Чтобы это сработало, цену на землю и постройки нужно указывать в договоре раздельно.

Хочешь подарок – заплати

Если вы получили объект недвижимости в подарок, это никак не освобождает вас от налогов, поскольку тоже считается доходом. Ставки те же: резиденты отдают 13%, нерезиденты – 30%. А вот счастливчики, выигравшие квартиру по результатам конкурса или лотереи, вынуждены будут раскошелиться на целых 35% от стоимости награды (НК РФ, ст.224 п.2, ст.217 п.28).

Налог на доходыНДФЛ не полагается только получившим недвижимость в дар от близких родственников и членов семьи. Их круг определен Семейным кодексом РФ – супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья с сестрами (родные и сводные). Не входящим в этот перечень при получении такого подарка нужно готовить декларации в налоговое учреждение и средства для уплаты НДФЛ. Никаких послаблений для этих случаев закон не содержит.

Сколько начисляется НДФЛ на предмет дарения? Зависит от стоимости, что указали стороны во время составления дарственной. Если кто-то не возьмется доказывать иное, то указанная цена изначально считается соответствующей рыночной (НК РФ, ст.105.3 п.1, 3, ст. 40 п.1). Но не стоит переусердствовать, занижая цену подарка больше, чем на 20%. Налоговик легко может заподозрить неладное, и тогда уж придется полностью погашать не только НДФЛ, но и штрафы.

На самом деле, подарок может обойтись втридорога. Например, получив в дар однокомнатные апартаменты, стоящие в районе 3 млн. рублей, готовьтесь поделиться с государством суммой равной 390 тыс. рублям. Можно отказаться от такого «презента», но по совету агентства «Вся недвижимость для вас», делать это нужно до момента регистрации права собственности.

Неплательщики будут наказаны

Просрочки государство не прощает. Чтобы не попасть в черные списки, следует честно отчитаться перед местной налоговой обо всех своих доходах за прошедший год до 30 апреля. Все назначенные выплаты должны быть произведены к 15 июля. 

С первого же дня, как вышел установленный срок подачи документов, неуплаченный налог будет увеличиваться на 5% (не менее 1 тыс. рублей, не более 30% всего долга). К 180 дню «опоздания» штраф раздуется до максимума. Если вам предстоит продажа квартир в Волгограде, не упустите этот момент.

Последняя стадия – налоговые санкции. Сначала работники налоговой службы дадут возможность оплатить все добровольно и оперативно. При отрицательном результате вопрос передается судьям.

 

Яндекс.Метрика
Среда, 15 Август 2018