Skip to content
narrow screen wide screen auto screen Increase font size Decrease font size Default font size blue color orange color green color

агентство недвижимости волгоград



Покупаем квартиру с перепланировкой. Проблемы и решения

Квартира с перепланировкойВ нынешние времена ремонт частенько уже не ограничивается сменой интерьера. Приметой времени стала тотальная перепланировка квартир старого образца. Хрущевки и сталинки приобретают от этого более привлекательный вид, однако становятся сущим камнем преткновения для их покупателей и продавцов.

Чтобы последствия перекраивания жилплощади не стали серьезной проблемой, специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» расскажут о нюансах этого дела.

Тонкости перепланирования

Федеральное БТИ (ФГУТ «Ростехинвентаризация) определяет перепланирование как замену или ликвидацию какого-либо пункта, имеющегося в техническом паспорте жилого объекта. Сюда относятся снос и создание стен, смена места расположения сантехники, инженерных устройств, корректировка первоначального вида комнат или перемена их назначения, изменение количества помещений, передел пропорций между жилой и общей площадью. Не всегда подобные манипуляции считаются перепланировкой. Например, под понятие не подпадает случай, когда перегородки сносятся, но не передвигаются, а заменяются на новые. Но в большинстве случаев изменение личного жилища воспринимается чиновниками разных территориальных принадлежностей по-разному.

Самовольное переустройство типовой квартиры, при котором заложенные границы остались прежними, не несет проблем при купле-продаже. Но если вы нацелены на покупку по ипотеке апартаментов в доме старого фонда, то нанятые банком оценщики сверят реальный план помещения с техпаспортом до последнего сантиметра. И если, по опыту специалистов «Вся недвижимость для вас», немного расширенный дверной проем оценщик простит, то более масштабные изменения, отмеченные им, почти всегда приведут к отказу в кредите. Стоит ли говорить, что шансов на положительный исход нет, если в техпаспорте и вовсе стоит официальный штамп о нелегальном переделе.

По большому счету, этим банк неплохо подстраховывает ипотечного покупателя от приобретения «брака». А вот совершая обычную сделку, придется разбираться с легальностью перепланировок самостоятельно.

Что чаще всего переделывают

Квартира с перепланировкойСоветская архитектура славится маленькими площадями жилых помещений. Неудивительно, что хозяева квартир тех лет неплохо исхитряются, чтобы получить побольше простора. Обычно это делается за счет объединения кухни с какой-нибудь из комнат, в результате чего появляется большая гостиная. Нередко в расход идут кладовки и чуланы, раздельные санузлы, которые превращаются в совмещенные.

Присматривая жилье из старого фонда, проявите максимум проницательности. Эта область рынка недвижимости буквально кишит модернизациями, никак не подлежащими легализации.

Особо серьезными нарушениями считаются незаконно вмонтированные ванны (в довоенных строениях они не были предусмотрены) и самозахваты технических площадей. Вторая часть обычно заключается в присоединении участков лестничной площадки к прихожей. Но бывают и случаи присвоения видовых террас, не относящихся к жилым площадям, а также «оккупация» собственниками первых и последних этажей подвальных и чердачных территорий. Узаконить перепланировку подобного рода практически невозможно.

На памяти специалистов агентства «Вся недвижимость для вас» есть и совсем неразрешимые случаи, связанные с наследием старого фонда. Вот один из них: было задумано поделить большую коммуналку на две автономные квартиры. Планировка ее была законна, включая санузел проекта 1950-ых годов, который находился как раз над кухней соседей снизу. Однако после разделения данный санузел автоматически стал нелегальным, поскольку современным требованиям уже не отвечал. Речь идет об условии, появившемся недавно – санузлы и кухонные помещения запрещено размещать над жилыми комнатами, при этом уборные, душевые и ванные не должны располагаться над кухнями.

Попасться на головную боль можно и выбирая квартиру из списка современных нетиповых домов, особенно возведенных в 90-ых. В то время было нормой распродавать новое жилье без отделки и даже без внутреннего разграничения. Жильцы сами выбирали себе планировку, проявляя недюжинную фантазию, однако в технической документации это отобразить частенько забывали. Поэтому положив глаз на квартиру в здании тех лет, первым делом нужно тщательно свериться с техническим паспортом помещения.

Узаконивание – к чему готовиться

Квартира с перепланировкойВам понравилась квартира с перепланировкой, но изменения не легализованы. Стоит ли приобретать такую недвижимость в надежде самостоятельно узаконить все усовершенствования?

Как уже было сказано выше, есть вмешательства в изначальный проект, которые узаконить не получится. Прежде чем принимать решение, нужно проинспектировать этот вопрос. Нюансов предостаточно, но самая часто встречающаяся тут неприятность – санузел в неположенном месте (над кухней, жилой комнатой). Так что, занимаясь такой квартирой, придется ознакомиться не только с ее техническими документами, но и планом квартиры этажом ниже.

Следующее, на что нужно обратить внимание, это то, что переделки согласовываются весьма долго и требуют немалых затрат. Поэтому бюджет сделки придется увеличить. Сама процедура оформления перепланировки уже была описана. Сначала запускается разработка и утверждение плана перепланирования, коим занимается межведомственная комиссия (МВК) при местной администрации. А заканчивается все предоставлением Росреестру новенького техпаспорта из ПИБ (БТИ) для занесения выявленных изменений в кадастр. Появления многофункциональных центров (МФЦ) облегчило процесс, теперь документы можно подавать через них, централизованно.
Общее время, которое уйдет на узаконивание перепланировки, высчитать трудно, поскольку невозможно предугадать, какая инстанция может вернуть проект на доработку. Надзорные органы могут признать, что СНиПы не нарушены, но МВК может отказаться принимать проект, датированный задним числом. Тогда вся надежда только на суд. В результате перепланировка может быть признана законной, но сколько времени это займет, предсказать невозможно.

К слову, если техпаспорт, предъявленный квартировладельцем, уже помечен штампом о нелегальных переделках, то в суд придется идти сразу.

Зачем все это нужно

Перепланировка квартирыПо большому счету ни одно усовершенствование жилища не криминально, даже если в документах их прописать не позаботились. Ведь основная цель таких действий – улучшить квартиру, так что новому владельцу это редко мешает.

Но это может помешать соседям. К примеру, тем, что живут снизу и знают, что над их кухней установлена ванна, отсутствующая по проекту и не прошедшая легализацию. Посчитав, что такое положение дел ухудшает их жизнь, соседи могут подать судебный иск. И результат его известен заранее – ванну признают незаконной, вам присудят штраф и обязательство вернуть все в первоначальный вид. Так что заплатите вы за квартиру с удобством, а получите растраты, ухудшение жилищных условий и плохое настроение.

Не надо сразу отказываться от квартиры, которая очень уж вам приглянулась, только потому, что там «криминальная» ванна, советуют специалисты агентства «Вся недвижимость для вас». Просто потребуйте скидку, если жилье, где заведомо придется распрощаться с удобствами, вам предлагается по цене обычных апартаментов, где все официально. Увеличенная путем самовольного захвата тамбура прихожая тоже должна играть не на повышение, а на уменьшение стоимости жилища.

Подводя итог, можно сказать, что основная цель узаконивания перепланировок – это повысить ликвидность недвижимости на случай ее продажи. Как мы уже отметили, чаще всего модернизация жилья не препятствует большинству сделок, но зато прилично ограничивает круг потенциальных покупателей и сбивает цену. Ведь современный рынок недвижимого имущества складывается из большого количества ипотечных приобретателей. А банки, как мы уже выяснили, не выдают займы, когда в деле фигурируют сомнительные объекты.

 

Яндекс.Метрика
Четверг, 21 Июнь 2018