Оценка недвижимости своими силами

Если вы являетесь рядовым пользователем рынка недвижимости, то вряд ли сможете с ходу определить истинную стоимость квартиры, которую нужно продать. Однако именно то, насколько грамотно будет оценен объект сделки, влияет на успех всей затеи.

Насколько знают специалисты агентства «Вся недвижимость для вас», как минимум половина владельцев недвижимости завышает цену своей собственности, будь то коттедж, новая квартира, вторичка или даже просто комната. Оно и понятно, каждому кажется, что именно его имущество самое привлекательное. Бывает, цена складывается из того, что продавцу нужна определенная сумма, получить которую он рассчитывает у будущего покупателя, проигнорировав реальную стоимость жилья. Довольно часто конечная сумма содержит и произведенные затраты на дорогой ремонт. Но ведь вкусы людей не совпадают, поэтому не факт, что имеющаяся отделка придется по душе новому хозяину. Вообще же, аппетиты продавцов толкают их на увеличение реальной стоимости своих квартир на 20-40% по сравнению с аналогичными объектами.

Итог один – неоправданно дорогие квартиры висят на продаже месяцами. Постепенно уставший ждать результатов собственник начинает смирять желания, потихоньку сбавляя цену. Однако потенциальные покупатели не торопятся хвататься за объект, столь долго находившийся на реализации. С присущей им подозрительностью они начинают проверять квартиру на тайные изъяны да темное прошлое.

Имеют место и предложения с ценой, явно ниже рыночной. Таких объектов в базах данных около 5%. Чаще всего здесь виновата ошибочная оценка квартиры со стороны собственника, а не желание побыстрее получить прибыль. Такая квартира, разумеется, реализуется за считанные дни, но продавца потом долго преследует осадок от мысли, что он явно сплоховал.

Подручные средства

С появлением интернета стало доступно большое количество информации для удовлетворения любых запросов. Так что услуг онлайн-оценки недвижимости сейчас можно найти сколько угодно. Но стоит ли верить в реальность их результатов?

Разберем, к примеру, данные сайта Росреестра. Только совсем далекие от рынка недвижимого имущества люди могут не знать, что сегодня о настоящей рыночной цене квартиры больше говорит ее кадастровая стоимость, нежели инвентаризационная.

На деле же оказывается, что это справедливо лишь для относительно свежих новостроек. Цена жилья в них и вправду максимально приближена к рыночной. При этом остается без внимания тот факт, что если рядом возводятся еще новые дома, то продать быстро новую квартиру даже по выверенной цене не получится.

Таким образом, на кадастровую цену опираться мало пользы, лучше поискать другие способы оценки. Обратимся к виртуальным калькуляторам для расчета примерной стоимости квартиры, активно предлагающимся сайтами, как-либо связанными с недвижимостью.
Подобные «блиц-программы» упускают массу тонкостей дела: сколько комнат у апартаментов, общая площадь помещений, место и год постройки, тип здания. Неучтенными оказываются важные для ценообразования сведения об этажности, близости к метро, состоянии подъезда, прочие данные. Посему результатом работы виртуальных калькуляторов становится некая, очень обобщенная сумма, куда входит реальная цена.

Слишком уж много нюансов участвует в формировании цены объекта недвижимости, включая человеческий фактор. Просчитать все это детально пока не в силах ни одна компьютерная программа.

Ручной расчет

Наиболее точными будут расчеты, выполненные с применением основ математики и свободной информации о ценах, установленных на похожие объекты большинством других собственников.

Чтобы оперативно продать квартиру за 2-4 месяца, специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» с успехом используют нижеследующий алгоритм выведения самой «правильной» цены на объект.

1. В поисковую систему специализированного сайта вбиваем все характеристики продаваемой квартиры: местоположение, габариты, количество комнат, этаж, развитость инфраструктуры. Результатом выборки будет список из похожих квартир, предлагающихся к продаже.

2. Исключаем из работы треть верхних и нижних пунктов списка. Дело в том, что они обычно состоят из объектов, идущих либо по увеличенной цене, либо по уменьшенной. Оставшиеся объекты представляют собой совсем небольшой списочек и вносят мало ясности в вопрос определения оптимальной рыночной стоимости. Поэтому переходим к следующему шагу.

3. Делим ценовую шкалу ровно пополам и изучаем объекты из сектора немного ниже. Полученное значение и будет лучшим денежным выражением объекта при его продаже.

Альтернативная методика:

1. Составляем шорт-лист из 5-6 пунктов, отыскав в объявлениях недвижимость, больше всего похожую на вашу.
2. Приводим цены в более реальный вид, исходя из того, что в конечную сумму всегда закладывается некоторый люфт для торгов. Коэффициенты поправки следующие: для растущего рынка – 0; для стабильного – 4%; для падающего – 8%, для кризисного – до 15%.
3. Подсчитываем стоимость квадратного метра выбранных квартир. Сравниваем самый большой и самый маленький показатель. Если они разнятся с ближайшим значением на 20% и более, исключаем их из расчета. Это говорит о том, что цена здесь была сильно поднята или снижена далеко не по «рыночным» соображениям.
4. Осталось лишь найти среднее значение, разделив общую сумму оставшихся цен для одного м2 на количество квартир. Умножив полученное число на площадь продаваемой квартиры, получаем нужный результат.

Можно ли переплюнуть профи

Описанные методы не исключают разных погрешностей. Скудность рабочего материала вполне может привести к тому, что в выборку проскочит пара объектов, оцененных совсем не по рыночным принципам. И это может смазать всю картину. Если этого не случится, результат, полученный путем вышеописанных формул, все равно нельзя будет использовать долго. Рыночная ситуация меняется быстро и постоянно, методики этого учесть не могут.

Сеть богата сайтами, где набившие руку на сделках с недвижимым имуществом люди делятся опытом такого дела, как самостоятельная оценка недвижимости на уровне риэлторов. По их словам, для успешных расчетов требуется изучить не 10-20 предложений, а 50-100. Большой обзор поможет вычистить из статистики демпинг, спекуляцию, дилетантство.

Не стоит также забывать об актуальности разбираемых объявлений, добавляют специалисты агентства «Вся недвижимость для вас».

Нет никаких сомнений, что если подойти к действию тщательно и внимательно, итогом станет блестящий результат, нисколько не уступающий работе риэлтора. Особенно, если учесть, что последний частенько думает об ускоренной продаже, чем об обеспечении продавца максимальным доходом. Но вполне возможно, что среднестатистическому человеку переработать такой объем информации окажется не под силу – подведет терпение, не хватит времени, скорости мышления, опыта. Вот здесь и становится понятным, за что агенты по недвижимости получают свою комиссию – ведь профессионалу качественно и быстро сделать подобную работу не составляет никакого труда.