Будут ли застройщики снова строить? Печать

 В последнее десятилетие рынок недвижимости РФ завершил экономический цикл и по многим показателям напоминает свое состояние 1998-2002 года. Стремление к глобальным проектам, увеличением географии новостроек, в том числе и за счет роста привлечения кредитных средств, изменилось на активное освоение имеющихся стройплощадок за счет своих средства и средств соинвесторов. Удивительно, но во время кризиса в наиболее выигрышном положении оказываются не лидировавшие до этого на рынке недвижимости компании, а сравнительно небольшие застройщики.


По мнению аналитиков, в конце прошлого года закончился десятилетний цикл развития российского рынка недвижимости. В течении этого цикла рынок прошел восстановление после дефолта 98-го года, значительный рост строительной отрасли, стремительное увеличение цены недвижимости ,скачок кредитных обязательств и как следствие новый кризис.
С конца 1998 года по начало 2005,строительные компании стремились зарабатывать на обороте. По мере выхода России из кризиса 98-го года, во всех регионах РФ происходило бурное строительство. Цены на жилье в это время были сравнительно невысокими, соответственно и прибыль с одного квадратного метра новостроек была небольшой. Застройщики были кровно заинтересованы в увеличении объемов строительства.
Но уже с середины 2005 года, из-за трудностей получения новых участков, задача застройщиков стала экономить имеющиеся площадки, при этом снимать с каждого квадратного метра максимальную прибыль. Строительство стало сверхприбыльным бизнесом. В это время был принят закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», как результат осложнилось освоение новых стройплощадок.
В тоже время происходит экономический рост ,повышаются доходы граждан, а как следствие — рост цен на квартиры и коммерческую недвижимость более чем вдвое.
Уменьшается количество свободных участков в регионах, однако прибыль от освоения каждого участка становится все больше. Для сохранения такой прибыльности застройщикам не нужны были большие объемы строительства, появилась мода придерживать построенные квартиры для получения (из-за постоянного роста цен на жилье) сверхприбыли. Объемы строительства держались на высоком уровне только за счет появления новых застройщиков, и освоения новых регионов.
С 2007 года использование застройщиками заемного финансирования, для скупки земельных участков, повышение капитализации, выход на IPO, приобрело массовый характер. Осваивать уже имеющиеся стройплощадки они не спешили. Компании имели в своих активах сотни тысяч квадратных метров.
Надо заметить, большинство строительных проектов только начинали прорабатываться. Строительные фирмы стремились к расширению, поскольку сравнительно доступно было заемное финансирование, жилье и коммерческая недвижимость недвижимость неуклонно росли в цене.
Финансовый кризис с осени 2008 года изменил инвестиционную политику девелоперов. Некрупные строительные фирмы, не ставившие главной целью экстенсивное развитие (а может не имевшие на это средств и возможностей) продолжавшие осваивать свои площадки с минимумом привлечения кредитов, пострадали в наименьшей степени. На сегодняшний день практически нет случаев банкротства и смены собственников.
Другая ситуация сложилась у крупных компаний, бывших лидеров рынка недвижимости.
Экономические аналитики повторяют, что тяжело добиться успеха бизнесмену, начинающему заниматься не своим делом. Это относится и к рынку недвижимости : очень много крупных застройщиков находятся в трудном положении из-за того, что они слишком увлеклись заемным финансированием и игрой в рост капитализации компании за счет приобретения разнообразных активов. По нашему мнению в ближайшем бедующем на рынке недвижимости наступает время освоения приобретенных ранее участков, причем в лучшем положении окажутся компании, нацеленные на строительство, а не на инвестиционно - спекулятивную деятельность.