Можно ли заключать предварительный договор долевого участия? Не противоречит ли он 214 Федеральному Закону? Печать

Сразу же необходимо отметить то, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не отвечает требованиям 214-ФЗ и даже ему противоречит. Смысл этого закона не только в заключении договора долевого участия (ДДУ) и его регистрации в государственных органах, потому что он считается заключенным после его госрегистрации.

По этому договору клиент покупает не возможность в будущем получить кв.м, векселя или ценные бумаги, а квартиру, пусть даже и недостроенную. Если покупаешь недвижимость по договору долевого участия, согласно п. 13 214-ФЗ, дольщику для обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет находиться новостройка.
Согласно 214-ФЗ земельный участок и здание каждому дольщику передаются пропорционально его инвестициям, таким образом реально по ДДУ клиент получает в залог указанную в договоре квартиру, которая после завершения строительства становится собственность дольщика. В случае банкротства Застройщика, все кв.м и права на них остаются у дольщика. Необходимо помнить что, в ДДУ строго определяются сроки сдачи новостройки, все параметры квартиры, права, обязательства и ответственность сторон. ПДДУ же не подлежит госрегистрации, и объект недвижимости, т.е. права на определенную квартиру, по нему приобретаться не могут. По существу ПДДУ это простой предварительный договор по которому гражданин и продавец обязуются заключить в будущем не договор купли-продажи, а договор долевого участия.
По любым предварительным договорам, в том числе и по ПДДУ в реальности ничего не продается, согласно ГК РФ такие договора являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества,выполнения работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, указанных в предварительных договорах. По ПДДУ обе стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ, очень часто в котором к сожалению из сложившейся практики условия разительно отличаются, в том числе и по срокам.
В то же время считать предварительный договор долевого участия незаконным неправильно. Отношения сторон по ПДДУ определяются пунктом 1 ст. 429 ГК РФ как по предварительным договорам. Необходимость в заключение ПДДУ часто определяется тем, что продавец не может заключать и регистрировать ДДУ по закону из-за ряда причин, а именно - нет разрешительных документов и необходимых согласований на строительство. По ПДДУ не было бы никаких вопросов и возражений при условии отсутствия со стороны застройщика оплаты за приобретаемую квартиру, то есть инвестиций в долевое строительство. Но в реальности оплата производится, часто в полном объёме и со штрафными санкциями, в случае отказа с вас удержат не малые проценты. В результате Заключив ПДДУ и внеся полную стоимость покупатель становится зависимым от ситуации, повлиять на которую он не в силах.
 Согласно законодательству по предварительному договору долевого участия продавец не имеет права получать оплату, поскольку по нему не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны договора могут лишь прийти к соглашению о безусловном обеспечении полного исполнения своих обязательств будущим участником долевого строительства. Обеспечением может служить специальный депозит. Застройщик не имеет право использовать денежные средства с данного депозита до заключения ДДУ. При условии указании в  ПДДУ на данную схему оплаты, то нарушения законодательства отсутствует. Данный  вариант часто используется при покупке квартиры в новостройке с использованием ипотечного кредита, когда банк не может перечислить денежные средства, без предоставления прочих документов, а застройщик не хочет заключать ДДУ с покупателем без полной гарантии платы квартиры  до подписания кредитного договора. Именно в этих случаях банк одобряет ипотечный кредит, а покупатель выбирает квартиру и подписывает с застройщиком ПДДУ. С ним он идет в банк и вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, после чего подписывает кредитный договор с банком. После данных действий застройщик, удостоверившись, что получит денежные средства, подписывает и регистрирует ДДУ. Именно такая  схема, например, действует  в Сбербанке.
Зачастую застройщики, следуя вышепредставленной схеме, стремятся получить оплату за квартиры в полном объеме. В таком случае в ПДДУ отсутствует формулировка «взнос за квартиру», а присутствует требование обеспечения обязательств по исполнению предварительного договора или о «депозите». Подписание такого договора ПДДУ является обходом 214-го Федерального Закона (если не обыкновенным обманом), поскольку клиенту не сообщается, что данная схема противозаконна и практически не отличается от схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Современные клиенты более подготовлены, и большинство имеют представление о 214-ФЗ и ДДУ, а потому, как черт от ладана, шарахаются от подписания предварительных договоров купли-продажи жилья. В договорах же ПДДУ используется формулировка «договор долевого участия», и многие покупатели клюют именно на это. В данном случае цель продавцов при заключении ПДДУ – введение в заблуждение. Клиенты встречают в тексте словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и в результате настраиваются на доброжелательное отношение как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Ну и поскольку подавляющее большинство граждан только слышали о 214 ФЗ, но его не изучали, схема работает вполне успешно.
Отчего же застройщики и продавцы, многие из которых достаточно известны и авторитетны, все же идут на это? Дело в том, что их желание получить оплату за жилье раньше получения необходимых разрешений очень велико. На сегодняшний день именно таким способом можно привлечь в строительство денежные средства инвесторов, без жестких обязательств со стороны застройщика, как при заключении ДДУ. Согласно 214-ФЗ разрешается привлекать денежные средства дольщиков для строительства лишь после того, как получена вся необходимая разрешительная документация. В нашей же стране, к сожалению нужные разрешительные документы согласуются в течении долгих месяцев, а то и годов, ни один застройщик не настроен на такой длительный простой, а некоторые, небольшие компании не могут себе такого позволить, поэтому идут на заключение ПДДУ. Наиболее часто у застройщиков отсутствует разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, они идут на риск начиная строительные работы, но в таком случае они рискуют деньгами клиентов полученными по договорам ПДДУ.