Коммерческая аренда на заключительной стадии возведения недвижимости Печать

Многие коммерческие организации считают огромной удачей найти помещение для долгосрочной аренды на заключительном шаге возведения.
И о выгодной арендной плате можно договориться, и обустройство будущего офисного помещения можно провести с учетом личных потребностей арендатора. Арендодателю также выгодно как можно раньше найти арендаторов, пытаясь за их счет обеспечить и текущие платежи, и чистовой ремонт сдаваемых помещений. Но уже на этой стадии появляется скрытый конфликт интересов.

Для арендатора в особенности принципиально сохранить выгодную арендную ставку на более длительный срок и минимизировать для себя риски ежегодного повышения арендных платежей. Арендодателю, в свою очередь, после сдачи площадей в аренду, и регистрации права собственности на объект недвижимости может увеличить арендную плату и повысить, тем самым, свою прибыль.
Пока инвестор или собственник не зарегистрировал право собственности, а по существующей практике данный процесс может растянуться не менее чем на год, его устраивают те договоренности, которые он согласовал с арендатором на раннем этапе. При получении свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости, стороны перезаключат договор аренды на длительный срок. Арендодатель может предложить условия, существенно отличающиеся от первоначальных, поэтому очень важно согласовать условия и интересы сторон на раннем этапе возникновения отношений сторон. В предварительном договоре, а в последующем и в основном договоре необходимо определить предмет договора. Если предварительный договор аренды заключается до ввода здания в эксплуатацию, то в договоре указываются ориентировочные размеры арендуемой площади, взятые из проектной документации. После окончания строительства, обмера помещений БТИ и получения свидетельства на право собственности может оказаться, что и размеры, и планировка помещения по проекту не совпадают с реальными. Это позволяет арендодателю считать предмет договора несогласованным и отказаться от исполнения договора на начальных условиях. По предварительному договору аренды сама аренда недвижимости по-прежнему невозможна, как и получение арендных платежей, так как его предметом является только обязанность сторон в будущем заключить договор аренды. Существенным условием является также определение срока действия договора. Он не может быть указан в виде точной календарной даты, так как никто не знает, когда будет оформлено право собственности. В соответствии с законодательством срок определяется календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, а приобретение права собственности на объект неизбежным назвать по разным причинам невозможно. В таком случае срок считается неопределенным и для заключения сторонами договора аренды законодательством отведен срок не более одного года. Следовательно, если право собственности в течение года не удастся оформить, то предварительный договор перестанет действовать. В настоящее время арендаторы и арендодатели применяют на практике успешно согласованные условия, принимая за основу предварительные договоры аренды, которые модифицированы в стандартами и потребностями конкретного клиента.