Современный рынок строящегося жилья предлагает несколько устоявшихся схем приобретения квартир через долевое вложение. Среди них есть как прозрачные способы, так и теневые. Специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» собрали их все вместе, чтобы вы могли выбрать наиболее подходящий именно для вас.

Первым делом

Независимо от того, как именно вы намерены расширить свое жилищное имущество, прежде чем заключать сделку, тщательно изучите и проанализируйте все аспекты дела:

• на каких условиях предлагается новая квартира;
• как выглядит, что содержит текст договора, его дальнейшее оформление;
• какова конечная стоимость вопроса;
• степень полноты предоставляемых застройщиком документов.

Наиболее безопасные способы

Меньше всего потенциальные покупатели рискуют, если используют договор ДУ – долевого участия. Тогда они попадают под прямую защиту федерального Закона № 214-ФЗ, работающего с 30.12.2004 года («Об участии в долевом строительстве»). Конечно, девелоперы пытаются всячески обойти эту схему, зачастую придумывая более выгодные для себя пути, но именно договор, заключенный по ФЗ-214, самый верный для дольщика. Ведь согласно ему застройщик сможет начать процедуру привлечения средств вкладчиков только после того, как полностью оформит должным образом всю проектную и разрешительную документацию, включая бумаги на земельный участок, где будет проходить строительство. При наличии такой правовой базы можно на 95% быть уверенным, что обещанный дом будет возведен до конца.

Второе место по популярности и надежности занимает договор цессии (уступка прав требования). Здесь покупателю передаются не готовые апартаменты, а право оформить на себя недвижимую собственность вместо дольщика после окончания строительства новостройки.

У этого способа есть заметный минус – жилплощадь, купленную по переуступке, новому хозяину придется принимать без права взыскать с застройщика возможный ущерб за брак. Условия, прописанные в договоре, распространяются только на самого первого владельца. Другими словами, предъявить претензии к качеству полученного жилья будет практически невозможно.

Третья законная схема приобретения новеньких квадратных метров – договор паенакопления ЖСК – считается наименее защищенной из остальных. В ходу она на недвижимом рынке сравнительно недавно, поэтому сопровождается еще множеством «колючек». Сначала договором образуется кооператив будущих квартировладельцев, после они складывают свои средства путем выплаты паев. У системы много минусов:

1. невозможность получить под паевую квартиру ипотеку, банки предпочитают не иметь с этим дело;
2. чтобы оформить готовую жилплощадь, пайщику нужно полностью выплатить свою долю, о чем оформить соответствующую справку;
3. случись разорение застройщика, члены кооператива будут вынуждены самостоятельно решать судьбу новостройки.

Единственным плюсом данной схемы можно назвать относительную дешевизну покупаемых квартир, поскольку соглашение не предполагает обязательной регистрации.

«Серые» методы

Будучи одним из довольно рискованных, предварительный договор купли-продажи на нынешний момент занимает лидирующие позиции по популярности. Суть такова – желающий покупает апартаменты от имени посредника или застройщика, а они позднее реализуют жилье ему же. Расклад таит массу опасностей:

• возможны срывы сроков окончания строительства;
• трудности при оформлении бумаг, включая право собственности на квартиру;
• отсутствие прав на неустойку в случае форс-мажоров;
• нежелание большинства банков давать под такую схему кредит;
• банки-партнеры застройщика выставляют огромные проценты.

Проверка – лучшая страховка

Подписание договора следует производить только после детальной проверки всех документов застройщика. Лучше всего с этим справятся специалисты-риэлторы или юристы. Продавец обязан показать вам разрешение на стройку, контракт по инвестициям, проектную декларацию, заключения госэкспертов, права на землю.

От последствий банкротства застройщик должен защититься страховкой либо банковским поручительством.

Правильный договор

Грамотно оформленный договор это тоже своеобразная гарантия. По правилам документ должен содержать номер (в названии), отмечен датой, местом заполнения (в углу). Текст открывается перечислением сторон сделки, основания, юридических адресов участников.

Далее содержание соглашения должно подробно отображать следующую информацию:

1. Адрес, тип, секция, подъезд, этаж приобретаемой квартиры, стоимость, площадь, количество комнат, участники.
2. На чем основано строительное производство со стороны застройщика (контракты, административные постановления, прочее).
3. Срок, когда новая квартира будет передана вкладчику, размер компенсации за опоздание или нарушение требований кем-либо из интересантов.
4. График платежей, валюта расчетов.
5. Гарантии (законом установлено, что застройщик отвечает за свою работу не меньше 5 лет, после сдачи объекта, спорные моменты решаются только через суд).
6. Чем подкрепляются обязательства (страховой договор, поддержка банка).

Проследите, чтобы были полностью прописаны все сведения, касающиеся оплаты (р/c, коды ОКПО, ОКОНХ, ИНН и так далее). Закрывают текст договора данные о лице, заверяющем документ (ФИО, должность). Каждая страница соглашения должна быть подписана, каждая подпись подкреплена печатью. В качестве приложения обязательно наличие приходно-кассового ордера, где указана оплата покупки (с подписью ответственного лица).

И не забудьте оговорить с продавцом ситуацию, когда конечная площадь объекта окажется больше или меньше заявленной, а также возможность удорожания строительства. Ведь тогда либо покупателю положена неустойка, либо продавцу – доплата.